Дарение недвижимости – один из самых популярных способов передачи имущества внутри семьи. Однако, даже если речь идёт о «подарке», налоговые обязательства могут возникнуть. В статье подробно рассматриваются:
- кто обязан платить налог на доходы физических лиц (НДФЛ) при дарении недвижимости;
- какие родственные отношения освобождают от налога;
- какие ставки применяются в 2023 году;
- какой пакет документов нужен для оформления дарения;
- практические примеры расчёта налога.
Правовая база
В 2023 году порядок налогообложения дарения недвижимости регулируется следующими нормативными актами:
- Налоговый кодекс Российской Федерации (ст. 217‑2).
- Семейный кодекс РФ – определяет понятие «близкие (родственники)».
- Налоговый кодекс РФ (ст. 224) – порядок подачи декларации 3‑НДФЛ.
- Федеральный закон «О государственной регистрации прав» (для нотариального оформления).
Кто платит налог?
Одаряемый (получатель) имущества в большинстве случаев обязан уплатить НДФЛ с полученного в дар имущества, если даритель не является его близким родственником.
Если даритель – близкий родственник (член семьи или родственный по линии, указанной в Семейном кодексе), то налог на дарение не взимается – ни даритель, ни одаряемый не платят НДФЛ.
Кому налог НЕ платится
Согласно статье 217‑2 НК РФ, от налогообложения освобождаются дарения между:
- супругами (муж и жена);
- родителями и детьми;
- дедушками и бабушками с внуками;
- прабабушками и правнуками (при наличии решения суда о признании родства);
- партнёрами, состоящими в официально зарегистрированном браке (гражданском браке не считается).
Кому налог ПЛАТИТСЯ
Если даритель – это:
- тётя, дядя, племянник, племянница;
- тесть, тёща, зять, свёкор, свекровь;
- двоюродные, троюродные родственники и другие лица, не входящие в перечень «близких»;
- не родственники (друзья, коллеги и др.).
В этом случае одаряемый обязан уплатить НДФЛ в размере 13 % от стоимости недвижимости, если она не превышает 5 млн рублей, и 15 % от суммы, превышающей 5 млн рублей (ставка 15 % введена в 2023 году для доходов выше 5 млн рублей).
Как определяется стоимость недвижимости?
Для целей расчёта налога используется:
- Кадастровая стоимость, установленная Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр);
- Если кадастровой стоимости нет (новый объект), берётся рыночная стоимость, подтверждённая оценочным заключением, договором купли‑продажи или экспертизой.
Если договор дарения отсутствует, налоговый орган может потребовать подтверждающие документы, поэтому рекомендуется оформлять договор у нотариуса.
Порядок уплаты налога
Декларация 3‑НДФЛ
Одаряемый должен подать декларацию 3‑НДФЛ по форме, установленной ФНС, в срок:
- до 30 апреля 2024 года (для дарения, совершённого в 2023 году).
В декларации указываются:
- данные дарителя и одаряемого;
- вид и стоимость полученного имущества;
- основание освобождения от налога (если применимо) или расчёт суммы налога;
Сроки уплаты
Налог уплачивается в срок до 15 июля 2024 года (если декларация подана в срок). При просрочке начисляются пени;
Нотариальный сбор
Оформление договора дарения у нотариуса в 2023 году стоило:
- от 0,5 % от стоимости имущества, но не более 20 000 рублей;
- плюс фиксированная плата за услуги (около 5 000 – 10 000 рублей в зависимости от региона).
Примеры расчёта налога
Пример 1. Дарение квартиры от дяди племяннику
Кадастровая стоимость квартиры – 3 000 000 руб.
Дядя и племянник не являются близкими родственниками → налог обязателен.
Расчёт:
- Налог = 13 % × 3 000 000 = 390 000 руб.
Одаряемый подаёт 3‑НДФЛ до 30 апреля 2024 года и уплачивает 390 000 руб. до 15 июля 2024 года.
Пример 2. Дарение квартиры от мамы к дочери
Кадастровая стоимость – 4 500 000 руб.
Мать и дочь – близкие родственники → налог не взимается.
Никакой декларации по НДФЛ подавать не требуется (нужен только договор дарения и регистрация в Росреестре).
Пример 3. Дарение квартиры от брата к сестре (сестра‑мать)
Кадастровая стоимость – 6 200 000 руб.
Брат и сестра – близкие (по линии родства), однако стоимость превышает 5 млн руб.
Ставка 13 % применяется к первым 5 млн, а к оставшимся 1,2 млн – 15 %.
Расчёт:
- 13 % × 5 000 000 = 650 000 руб.;
- 15 % × 1 200 000 = 180 000 руб.;
Пошаговая инструкция оформления дарения недвижимости
- Подготовка документов:
- Паспорт и ИНН обеих сторон;
- Свидетельство о праве собственности (выписка из ЕГРН);
- Кадастровый паспорт или оценочное заключение;
- Согласие супруга (если имущество находится в совместной собственности).
- Регистрация перехода права в Росреестре (обычно 5–10 рабочих дней).
- Если получатель не является близким родственником – подготовка и подача декларации 3‑НДФЛ в налоговый орган.
- Оплата налога (через банковскую карту, онлайн‑банк или в отделении банка).
- Получение подтверждения о внесении налога (квитанция) и хранение вместе с договором дарения.
Часто задаваемые вопросы (FAQ)
Нужно ли платить налог, если даритель – мой тесть?
Тесть не входит в перечень «близких родственников», поэтому одаряемый обязан уплатить НДФЛ.
Можно ли избежать налога, оформив дарение через «близкого родственника» (например, через брата, а потом от брата к мне)?
Да, но такие схемы могут быть признаны налоговыми органами как «скрытая передача» и привести к доначислению налога, штрафам и уголовной ответственности за уклонение от уплаты налогов.
Какой документ подтверждает, что я являюсь «близким родственником»?
Достаточно предоставить свидетельства о рождении, браке, а в случае прадедушек/правнуков – решение суда о признании родства.
Что делать, если я получил в дар недвижимость, но её кадастровая стоимость ниже рыночной?
Налоговый орган может использовать рыночную стоимость, подтверждённую независимым оценщиком. Поэтому рекомендуется иметь оценочное заключение.
В 2023 году налог на дарение недвижимости в России остаётся достаточно простым, но требует внимательного подхода к определению родства и стоимости имущества. Основные правила:
- Если даритель – близкий родственник (по Семейному кодексу), налог не взимается.
- Во всех остальных случаях налог платит одаряемый – 13 % до 5 млн руб., 15 % свыше.
- Декларацию 3‑НДФЛ необходимо подать до 30 апреля 2024 года, а налог уплатить до 15 июля 2024 года.
- Оформление договора дарения у нотариуса и регистрация в Росреестре обязательны для законности сделки.
Соблюдая эти правила, вы сможете передать недвижимость родственнику без лишних налоговых последствий и юридических рисков.
Информация актуальна на 2023 год. Для уточнения деталей рекомендуется обращаться к официальному сайту ФНС России или к квалифицированному налоговому консультанту.