Продажа жилой недвижимости – одна из самых распространённых сделок на рынке недвижимости России.
Однако, если квартира находится у продавца в собственности менее установленного минимального срока,
государство взимает налог на доход от её продажи (НДФЛ). В статье подробно рассматриваются:

• какие правила действуют в 2026 году;
• когда налог обязателен, а когда можно избежать его уплаты;
• как правильно рассчитать налоговую базу;
• пошаговая инструкция по заполнению и сдаче декларации 3‑НДФЛ;
• способы законного снижения налоговой нагрузки.

Правовая база

Налог на доходы физических лиц (НДФЛ) при продаже недвижимости регулируется Налоговым кодексом РФ (ст. 221‑224) и рядом подзаконных актов ФНС. Основные положения, актуальные на 19 апреля 2026 года:

1. Минимальный срок владения объектом – 3 года для жилой недвижимости, если это единственное жильё продавца.
2. Для всех остальных видов недвижимости (дачи, гаражи, коммерческие помещения, земельные участки) применяется срок 5 лет.
3. Если имущество находилось в собственности менее установленного срока, с полученного дохода уплачивается НДФЛ:
   • 13 % – если общий доход (включая продажу) не превышает 5 млн рублей в год;
   • 15 % – если доход превышает 5 млн рублей.
4. Налог уплачивается только с разницы между ценой продажи и ценой приобретения (или иной стоимости, признанной налоговой базой).

Кто обязан платить налог?

Налог обязаны платить физические лица, которые:

• продают квартиру, находившуюся в их собственности менее 3 лет (или менее 5 лет для остальных видов недвижимости);
• получили доход от продажи (разница между суммой продажи и суммой приобретения);
• не подпадают под освобождение от налога (см. пункт 3).

Освобождение от налога при продаже квартиры

Существует несколько законных оснований, позволяющих не платить НДФЛ даже при владении менее 3 лет:

• Продажа единственного жилья, находившегося в собственности более 3 лет. В этом случае налоговая база = 0.
• Продажа недвижимости по цене до 1 000 000 рублей. При такой сумме налог не взимается, независимо от срока владения.
• Продажа в результате наследства, дарения от близкого родственника (родители, супруг(а), дети). Если получатель владел имуществом менее 5 лет, но получено в виде наследства/подарка, налог может быть снижен или полностью отменён (при условии, что даритель/наследодатель владел имуществом более 5 лет).
• Продажа в рамках программы поддержки семей. При наличии соответствующего сертификата (например, «Гарант»), налог может быть отменён.
• Региональные льготы. Некоторые субъекты РФ могут сократить минимальный срок владения до 0 лет. Нужно уточнять в налоговой инспекции региона.

Как рассчитывается налоговая база?

Формула расчёта:

Налоговая база = Цена продажи – (Цена приобретения + Расходы, подтверждённые документально)

Где Расходы – это:

• комиссия агентства недвижимости (если она была уплачена продавцом);
• расходы на нотариальное оформление сделки;
• расходы на оценку недвижимости;
• расходы на ремонт, если они документально подтверждены (чек, договор).

Пример расчёта:

Порядок уплаты налога и сдача декларации 3‑НДФЛ

1. Соберите документы:
   • договор купли‑продажи (двухсторонний);
   • документы, подтверждающие стоимость приобретения (договор купли‑продажи, ипотечный договор, расчётные листы);
   • квитанции/акты об уплате комиссии, нотариальных и оценочных расходов;
   • паспорт и ИНН.
2. Заполните форму 3‑НДФЛ. Электронно это делается через личный кабинет налогоплательщика на сайте nalog.ru:
   • раздел «Доходы от продажи недвижимости»;
   • укажите цену продажи, стоимость приобретения, подтверждённые расходы;
   • рассчитайте налоговую базу и ставку.
3. Сдайте декларацию в срок: до 30 апреля года, следующего за годом продажи (для продажи в 2026 году – до ).
4. Оплатите налог. Срок уплаты – до 15 июля того же года. Платёж можно произвести:
   • через онлайн‑банк;
   • в банке по реквизитам ФНС (КПП, ИНН, БИК, корр. счёт);
   • через мобильное приложение «Госуслуги».

Как законно уменьшить налоговую нагрузку?

• Используйте имущественный налоговый вычет. При покупке нового жилья можно заявить вычет в размере до 2 000 000 руб. (для 2026 года – 2 000 000 руб.) и уплатить налог только с разницы.
• Учтите расходы на ремонт. Если ремонт был проведён в период владения и подтверждён документально, его стоимость уменьшает налоговую базу.
• Подавайте совместную декларацию с супругой(ом). При совместном владении и продаже может быть применена более выгодная ставка (13 % при суммарном доходе до 5 млн руб.) и общий вычет.
• Проверьте региональные льготы; В некоторых регионах минимальный срок владения может быть сокращён до 0 лет, что полностью освобождает от налога.
• Продайте за сумму ≤ 1 млн руб. При такой цене налог не взимается, независимо от срока владения.

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Нужно ли платить налог, если я продал квартиру за 950 000 руб., а покупал её за 800 000 руб.?

Нет. Поскольку цена продажи не превышает 1 000 000 руб., налог не взимается, даже если срок владения менее 3 лет.

Какой срок уплаты налога, если я подал декларацию позже 30 апреля?

При подаче декларации после установленного срока налог считается просроченным, начисляются пени (0,5 % от суммы налога за каждый месяц просрочки).

Можно ли уменьшить налог, если я продал квартиру, но не получил деньги (например, в результате обмена на другую недвижимость)?

Да. Налог считается с разницы между рыночной стоимостью полученного имущества и стоимостью проданной квартиры. Если разница отрицательная, налог не уплачивается.

Нужно ли платить налог, если квартира была подарена мне родственником, а я её продал через 2 года?

Если даритель владел имуществом более 5 лет, то получатель освобождается от налога при продаже, независимо от срока владения.

Какой налог платить, если доход от продажи превышает 5 млн руб.?

В этом случае применяется ставка 15 % к налоговой базе, а не 13 %.

Продажа квартиры, находившейся в собственности менее 3 лет, влечёт за собой обязательную уплату НДФЛ, если не выполнены условия освобождения (единственное жильё, цена продажи до 1 млн руб., наследство/дарение от близкого родственника и пр.). Правильный расчёт налоговой базы, своевременная сдача декларации 3‑НДФЛ и использование законных вычетов позволяют минимизировать финансовую нагрузку.

Если у вас возникли сомнения при расчёте налога или оформлении декларации, рекомендуется обратиться к налоговому консультанту или в региональное отделение ФНС.

Дата публикации: 19 апреля 2026 года. Информация актуальна на момент написания и может быть изменена в соответствии с новыми нормативными актами.