Термин наемный дом появился в жилищном законодательстве после принятия Федерального закона № 217‑ФЗ от  г. (введена статья 91.16 Жилищного кодекса РФ). С тех пор в правовой системе существует отдельный институт, регулирующий отношения собственника здания и нанимателей жилых помещений, а также порядок их использования в социальных и коммерческих целях.

Содержание

1. Определение и правовой статус наемного дома
2. Виды наемных домов: социальное и коммерческое использование
3. Наемный дом социального использования: особенности
4. Наемный дом коммерческого использования
5. Продажа и отчуждение помещений в наемных домах
6. Государственная регистрация прав
7. Порядок заключения договора найма жилого помещения
8. Часто задаваемые вопросы

Определение и правовой статус

Согласно статье 91.16 Жилищного кодекса РФ, наемным домом признаётся здание, в котором все помещения (или их часть) принадлежат в праве собственности одному лицу, а жилые помещения предназначены для предоставления гражданам во владение и пользование для проживания.

Ключевые требования:

• Все помещения находятся в единой собственности.
• Жилые помещения должны использоваться в соответствии с целью, установленной статьёй 91.16 (социальное или коммерческое использование).

Юридические последствия

Права собственности на все помещения в наемном доме, а также ограничения, установленные статьёй 91.16, подлежат обязательной государственной регистрации в порядке, предусмотренном Федеральным законом № 218‑ФЗ от  г. «О государственной регистрации недвижимости».

Виды наемных домов

Статья 91.16 подразделяет наемные дома на два основных типа:

1. Наемный дом социального использования – предназначен для предоставления жилых помещений из жилищного фонда социального использования (ЖФСУ) по договорам найма.
2. Наемный дом коммерческого использования – помещения в нём предоставляются по обычным договорам найма без участия ЖФСУ.

Различия касаются не только источника финансирования, но и требований к доле социальных помещений, а также к условиям заключения договоров.

Наемный дом социального использования

Состав и доля социальных помещений

Для наемного дома социального использования обязательна минимальная доля жилых помещений, предоставляемых из ЖФСУ:

• Не менее 50 % от общего количества жилых помещений.
• Не менее 50 % от общей площади всех жилых помещений.

Договор найма жилого помещения ЖФСУ

Договор заключается на основании решения Жилищного комитета и имеет следующие особенности:

• Срок действия – от 1 года до 10 лет (выбирает наниматель).
• По истечении срока наниматель имеет право продлить договор, если удовлетворяет требованиям части 1 статьи 91.3 ЖК РФ или части 3 статьи 91.17 ЖК РФ.
• Запрещено передавать помещение в поднаем, безвозмездное пользование, а также осуществлять обмен.

Кому предоставляются такие квартиры?

Для заключения договора найма в наемном доме социального использования гражданин должен быть включён в учет граждан, имеющих право на заключение договоров найма ЖФСУ. Учет ведут администрации районов (пример – Санкт-Петербург).

Требования к кандидатам (по ГОСУДАРСТВЕННЫМ ПРАВИЛАМ, актуальным на 2024 г.):

1. Проживание в городе не менее 5 лет.
2. Наличие жилищной нужды (меньше учетной нормы, проживание в непригодных условиях, тяжёлое хроническое заболевание и др.).
3. Доход семьи – от 2 до 5 прожиточных минимумов на члена семьи.
   
   *Прожиточный минимум в СПб в 2024 г. – 16 535 руб.
4. Стоимость собственного имущества (недвижимость, земельные участки, ТС) не превышает рыночную стоимость жилого помещения площадью 33 м² (для одного человека) или 18 м² (на каждого члена семьи более двух человек).
   *Средняя стоимость 1 м² жилья в СПб – 165 315 руб.

Порядок включения в учёт

Для регистрации в учёт необходимо предоставить:

• Заявление (бланк, выдаётся в жилищном отделе района);
• Документы, удостоверяющие личность всех членов семьи (паспорт, свидетельства о рождении, браке, смерти).
• Документы, подтверждающие место жительства (справка о регистрации, характеристика жилья).
• Документы, подтверждающие наличие (или отсутствие) собственного жилого имущества (договоры, справки о выплате паевых взносов, свидетельства о праве собственности, судебные решения и т.п.).

Пример расчёта права на жильё

Семья из трёх человек желает попасть в учёт в Санкт‑Петербурге.

1. Считаем доход: 3 чел. × 2 × 16 535 ≈ 99 210 руб. – минимальный порог.
2. Максимальная стоимость их имущества: 33 м² × 165 315 ≈ 5 455 395 руб.
3. Если стоимость собственности ниже этой суммы и остальные условия выполнены – семья может быть включена в учёт и подать заявление на договор найма.

Наемный дом коммерческого использования

В таком доме жилые помещения предоставляются исключительно по обычным договорам найма, без участия ЖФСУ. Основные отличия:

• Нет обязательной доли социальных квартир.
• Сроки и условия договора определяются собственником и нанимателем, но они не могут противоречить нормам ГК РФ и ЖК РФ.
• Запрещено использовать договоры, не предусмотренные статьёй 91.16 (например, договоры пожизненной ренты, обмена и т.п.).

Коммерческие наемные дома часто применяются в крупных городах для аренды квартир в новых жилых комплексах, где собственник – юридическое лицо (застройщик, управляющая компания).

Продажа и отчуждение помещений в наемных домах

Согласно пункту 5 статьи 91.16, продажа или иное отчуждение отдельного помещения в наемном доме допускается только в случае продажи всех помещений в этом доме (или в жилом доме, являющемся наемным) одному покупателю, при условии сохранения цели использования (социальной или коммерческой). Исключения могут быть предусмотрены Федеральным законом № 102‑ФЗ от  г. «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Это ограничение направлено на то, чтобы не разрушать структуру наемного дома и не нарушать баланс между социальными и коммерческими квартирами.

Государственная регистрация прав

Обременения (в т.ч. ограничения, установленные статьёй 91.16) подлежат обязательной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Порядок регистрации определён Федеральным законом № 218‑ФЗ от  г.

Для регистрации необходимо:

• Подать заявление в Росреестр (или через МФЦ).
• Предоставить договор найма, документы, подтверждающие право собственности собственника, а также выписки из ЕГРН, подтверждающие отсутствие противоречивых ограничений.
• Оплатить государственную пошлину (размер зависит от стоимости недвижимости).

Порядок заключения договора найма жилого помещения

Процедура схожа для социального и коммерческого использования, но отличается источником финансирования и требованиями к нанимателю.

Общие шаги

1. Подготовка документов – заявление, копии паспортов, справки о доходах, документы, подтверждающие отсутствие собственного жилья (для соц. домов).
2. Подача заявления в жилищный комитет (социальный) или в управляющую компанию/застройщика (коммерческий).
3. Рассмотрение заявления – проверка соответствия требованиям (учёт, доход, имущество).
4. Принятие решения – выдача согласия и подготовка проекта договора.
5. Подписание договора – обе стороны подписывают, документ фиксируется в реестре (для соц. домов – в реестре договоров найма ЖФСУ).
6. Регистрация договора (по желанию сторон) в Росреестре в качестве обременения.

Особенности для соц. домов

• Срок договора – от 1 до 10 лет, выбирается нанимателем.
• Запрещено субаренда и безвозмездное пользование.
• После окончания срока наниматель может продлить договор, если сохраняются условия учёта.

Особенности для коммерческих домов

• Срок и условия могут быть гибкими (по договорённости сторон).
• Разрешена субаренда, если она прописана в договоре.
• Отсутствует обязательный контроль со стороны органов соцзащиты.

Часто задаваемые вопросы

Можно ли купить отдельную квартиру в наемном доме?

Только если покупаются все квартиры в этом доме одновременно, иначе продажа запрещена (пункт 5 ст. 91.16).

Можно ли оформить субаренду в наемном доме социального использования?

Нет. Субаренда, безвозмездное пользование и обмен запрещены (пункт 3 ст. 91.16).

Какой максимальный срок договора найма в социальном наемном доме?

До 10 лет. По истечении срока договор может быть продлён, если наниматель остаётся в учёте.

Что происходит, если собственник продаёт весь дом?

Новый собственник обязан сохранять целевое назначение дома (социальное или коммерческое) и продолжать выполнять требования статьи 91.16.

Какие документы нужны для включения в учёт в Санкт‑Петербурге?

Заявление, паспорта, справка о регистрации, характеристика текущего жилья, сведения о доходах, сведения о собственности и медицинские справки (при наличии тяжёлых заболеваний).

Наемные дома – важный механизм регулирования доступного жилья в России. Они позволяют сочетать интересы частных собственников (привлечение дохода от аренды) и государства (обеспечение социальной защиты граждан). Правильное понимание правовых норм статьи 91.16 Жилищного кодекса, а также требований к учёту и к оформлению договоров, помогает как собственникам, так и нанимателям избежать юридических конфликтов и эффективно пользоваться предоставляемыми возможностями.

Для получения более подробной информации рекомендуется обращаться в жилищный комитет вашего района или в юридическую консультацию, специализирующуюся на жилищном праве.

Источник: Федеральный закон № 217‑ФЗ от  г.; статья 91.16 Жилищного кодекса РФ; материалы официального сайта obmencity.ru (раздел «Наемные дома»); актуальные данные о прожиточном минимуме и стоимости жилья – Правительство Санкт‑Петербурга, 2024 г.