Актуально на г.
Зачем вообще всплывает вопрос о кадастровой стоимости
При дарении квартиры в 2026 году одаряемый (тот, кто получает жильё) обязан заплатить НДФЛ 13 %, если он не является близким родственником дарителя.
Налоговая база, с которой исчисляется этот 13 %, определяется именно из кадастровой стоимости объекта на 1 января года дарения. Поэтому стороны нередко хотят заранее «зашить» эту цифру в сам договор, чтобы избежать споров с ФНС.
Обязательно ли прописывать кадастровую стоимость в тексте дарственной?
Позиция закона
- Гражданский кодекс РФ (гл. 32) не требует указывать кадастровую стоимость в договоре дарения.
- Достаточно описать объект по адресу и кадастровому номеру (п; 3 ст. 554 ГК РФ).
- Если же стороны всё-таки решили указать цену, то указывают кадастровую, рыночную или условную стоимость — по договорённости (ст. 424 ГК РФ).
Позиция ФНС и нотариусов
Налоговая при расчёте НДФЛ опирается на данные ЕГРН, а не на текст договора. Следовательно, даже если в договоре вы ошибётесь в цифре, это не освободит одаряемого от уплаты налога по кадастровой стоимости из ЕГРН.
Когда стоит включать кадастровую стоимость в договор
- Уменьшение рисков спора.
Если кадастровая стоимость вдруг сильно отличается от рыночной и одаряемый планирует оспаривать налог, заранее фиксированная в договоре цифра может служить аргументом. - Оформление у нотариуса.
Начиная с 2025 года договоры дарения недвижимости между гражданами обязательно заверяются нотариально. Нотариус, как правило, сам запрашивает выписку из ЕГРН и может предложить включить кадастровую стоимость в текст для прозрачности.
Как узнать кадастровую стоимость в 2026 году
Способ 1. Онлайн-сервисы Росреестра:
— rosreestr.gov.ru → раздел «Справочная информация по объектам недвижимости».
— Вводим кадастровый номер → получаем актуальную стоимость на .
Способ 2. Выписка из ЕГРН (электронная или бумажная) — стоит 300-750 ₽, готовится 1-3 дня.
Способ 3. МФЦ, бесплатно предоставят сведения в форме СВКС (справка о кадастровой стоимости).
Пример формулировки в договоре
«Стоимость объекта недвижимости, определённая в соответствии с кадастровой стоимостью по данным ЕГРН на г., составляет 5 850 000 (Пять миллионов восемьсот пятьдесят тысяч) рублей. Указанная стоимость используется для целей исчисления налогов и сборов и не является основанием для каких-либо иных требований сторон».
Краткий чек-лист
- ✓ Указывать кадастровую стоимость не обязательно, но можно.
- ✓ Налоговая всё равно возьмёт цифру из ЕГРН.
- ✓ Нотариус может рекомендовать включить стоимость для прозрачности.
- ✓ Актуальную стоимость легко узнать онлайн за 2 минуты.
- ✓ Если цифра в договоре отличается от ЕГРН, применяется данные ЕГРН.
Включать кадастровую стоимость в договор дарения квартиры не обязательно, но практично в ситуациях, когда стороны хотят заранее зафиксировать налоговую базу. Основной ориентир для расчёта НДФЛ — это всё-таки официальные сведения ЕГРН, а не строка в дарственной. Поэтому главное — своевременно проверить актуальную кадастровую стоимость и быть готовым оплатить 13 %, если родственная связь между дарителем и одаряемым отсутствует или не подтверждена документально.