Краткий ответ: регистрировать договор найма (аренды) жилого помещения между физлицами обязательно, только если срок сделки составляет 12 месяцев и более (п․ 2 ст․ 651 ГК РФ, ст․ 674 ГК РФ)․
Если договор заключён на 11 месяцев или меньше – официальная регистрация в Росреестре не требуется, но по желанию сторон может быть проведена добровольно․
Какой договор считается «долгосрочным» в 2025 году
- Любой договор, в котором указан срок равен или превышает 365 дней․
- Если срок не указан, но договор заключён «до извещения стороны за 3 месяца», он считается бессрочным и подлежит регистрации как долгосрочный․
- Если хотя бы одна из сторон – юрлицо или ИП, регистрация обязательна независимо от срока․
Что говорит закон
Гражданский кодекс РФ, статья 674:
«Договор найма жилого помещения заключённый на срок свыше одного года подлежит государственной регистрации…»․
Последствия непредставления на регистрацию:
- договор считается заключённым, но не порождает вещных прав арендатора;
- арендатор не может «опереться» на договор перед третьими лицами (например, при споре с новым собственником при продаже квартиры);
- арендодатель может в одностороннем порядке расторгнуть договор за 3 месяца предупреждения․
Куда подавать документы
- МФЦ «Мои Документы» – самый популярный и удобный способ․
- Филиал или уполномоченный офис Росреестра (предварительно запись)․
- Онлайн через портал Госуслуги или сервис ФГИС ЕГРН (rosreestr․gov․ru) с использованием ЭЦП․
Пошаговая инструкция регистрации договора
Шаг 1․ Подготовить договор
- Форма – письменная (2 экземпляра, по одному сторонам)․
- Обязательные реквизиты:
- город и дата заключения;
- Ф․И․О․ и паспортные данные арендодателя и арендатора;
- точный адрес, кадастровый номер, общая и жилая площадь квартиры;
- срок аренды;
- размер и порядок оплаты;
- ответственность сторон, условия расторжения․
- Приложить копию ЕГРН/выписки о правах собственника․
- При необходимости – согласие супруга/супруги собственника․
Шаг 2․ Заплатить госпошлину
| Категория плательщика | Размер госпошлины (2025) |
|---|---|
| Физическое лицо | 2 000 руб․ за регистрацию договора |
| Юридическое лицо | 22 000 руб․ |
Оплатить можно онлайн на Госуслугах или в отделении «Почта Банк»/Сбербанк․
Шаг 3․ Собрать комплект документов
- Заявление о регистрации (форма Росреестра № Р-14)․
- Оригиналы и копии паспортов сторон․
- Договор в 2-х экземплярах․
- Платёжное поручение/квитанция об оплате госпошлины․
- Нотариально заверенное согласие собственников (если объект в долевой собственности)․
Шаг 4․ Подача и получение результата
- МФЦ/Росреестр: день приёма фиксируется, выдаётся расписка․ Срок – 7 рабочих дней․
- Онлайн: через 5–9 рабочих дней готовый документ приходит в личный кабинет, а заверенный договор – на электронную почту или заказным письмом․
Почему арендодатели заключают договор на 11 месяцев
Договор на 11 месяцев или 364 дня не требует регистрации, поэтому:
- сокращаются расходы (нет госпошлины, времени на визит в МФЦ);
- проще «попросить» арендатора выехать;
- меньше налоговых рисков (ФНС не видит долгосрочную сделку)․
Но: при проверке налоговой если будет установлено, что договоры фактически продлеваются свыше года, инспекция может переквалифицировать их в долгосрочные и потребовать регистрации и уплаты НДФЛ․
Частые ошибки
- Не указан точный кадастровый номер – Росреестр откажет․
- Подписи поставлены без расшифровки Ф․И․О․
- Отсутствует согласие супруга, если квартира куплена в браке․
- Срок указан как «на 11 месяцев с правом пролонгации» – такой договор может быть признан долгосрочным․
Как расторгнуть зарегистрированный договор
- Стороны подписывают соглашение о расторжении (2 экз․) с указанием даты прекращения прав и обязанностей․
- Подать заявление в Росреестр (форма Р-14) в течение 5 дней․
- Оплатить госпошлину – 350 руб․ (физлица)․
Да – регистрируем, если договор ≥ 12 месяцев, или участвует юрлицо․
Нет – не регистрируем, если договор < 12 месяцев и между физлицами․
Юрсила у незарегистрированного долгосрочного договора есть, но не действует против третьих лиц!
Где взять образцы документов
- Официальный сайт Росреестра – раздел «Формы документов»․
- Шаблон договора найма жилого помещения между физлицами (скачать PDF)․
- Шаблон соглашения о расторжении (скачать DOCX)․
Обратите внимание: информация актуальна на апрель 2025 года․ Перед подачей документов уточните размер госпошлины и формы в МФЦ вашего региона․