Краткий ответ: в большинстве случаев не нужно подавать декларацию, если квартира продана за сумму до 1 000 000 рублей и вы владели ею свыше установленного минимального срока либо действует имущественный вычет.
Основное правило: порог «1 миллион рублей»
Согласно п. 4 ст. 229 Налогового кодекса РФ, физические лица освобождаются от обязанности подачи декларации, если:
- доход от продажи жилой недвижимости (квартиры, комнаты, доли, дома, земельного участка) не превышает 1 000 000 рублей;
- доход от продажи иного имущества (автомобиля, гаража, мотоцикла и пр.) не превышает 250 000 рублей.
В этих случаях НДФЛ не начисляется, а декларацию 3-НДФЛ можно не подавать.
Исключение: кадастровая стоимость
Важный нюанс: при расчёте возможного налога налоговая смотрит не только на цену в договоре, но и на 70 % кадастровой стоимости.
Если 0,7 × кадастровая стоимость > 1 000 000 рублей, то:
- возникает потенциальный налог;
- вам придётся подать декларацию, даже если фактическая цена сделки была меньше 1 000 000 рублей.
В таком случае можно использовать вычет в размере 1 000 000 рублей и показать нулевую базу, но формально форму 3-НДФЛ подавать нужно.
Срок владения: 3 или 5 лет
Независимо от имущественного вычета, если вы владели квартирой:
- 3 года и более (если квартира получена по наследству, дару, приватизации или договору ренты);
- 5 лет и более (во всех остальных случаях, включая покупку на вторичном рынке);
– то доход от продажи вообще не облагается НДФЛ, и декларацию подавать не требуется.
Примеры из практики
- Пример 1: В 2025 г. продали квартиру за 950 000 руб;, кадастровая стоимость 1 200 000 руб. (70 % = 840 000 руб.). Декларацию не подаём, налога нет.
- Пример 2: В 2025 г. продали квартиру за 950 000 руб., кадастровая стоимость 2 000 000 руб. (70 % = 1 400 000 руб.). Декларацию нужно подать, но с вычетом 1 000 000 руб. налог составит 400 000 × 13 % = 52 000 рублей.
- Пример 3: В 2021 г. купили квартиру, в 2026 г. продали за 1 000 000 руб. Срок владения 5 лет. Декларацию не подаём.
Шаги для тех, кто всё-таки должен подать декларацию
- Срок: до 30 апреля года, следующего за годом продажи.
- Форма: 3-НДФЛ (можно через Личный кабинет налогоплательщика на сайте nalog.gov.ru).
- Оплата налога: до 15 июля того же года.
Подытожим в таблице
| Цена в договоре | 70 % кадастровой стоимости | Срок владения | Нужна ли декларация? |
|---|---|---|---|
| < 1 млн руб. | < 1 млн руб. | < минимального срока | Не нужна |
| < 1 млн руб. | > 1 млн руб. | < минимального срока | Нужна |
| Любая | Любая | ≥ минимального срока | Не нужна |
Часто задаваемые вопросы
Вопрос: «Квартира была продана за 800 000 рублей, но единственная. Декларацию подавать?»
Нет, если срок владения ≥ 3 лет (единственное жильё), декларация не требуется.
Вопрос: «Машина продана за 200 000 рублей. Нужно ли подавать 3-НДФЛ?»
Нет, порог для транспорта 250 000 рублей.
Вопрос: «Как узнать кадастровую стоимость?»
Воспользуйтесь сервисом rosreestr.gov.ru, раздел «Справочная информация по объектам недвижимости».
Если вы продали квартиру за сумму менее 1 000 000 рублей, а 70 % кадастровой стоимости также не превышает 1 000 000 рублей или квартира была в собственности свыше минимального срока, то декларацию 3-НДФЛ подавать не нужно. Во всех сомнительных случаях стоит проконсультироваться с налоговым специалистом или проверить данные в Личном кабинете налогоплательщика.