Большинство собственников квартир знают, что при продаже жилья может возникнуть обязанность уплатить НДФЛ (13 % от прибыли).
Однако не все понимают, какой срок владения освобождает от налога, нужно ли подавать 3-НДФЛ, если квартира была в собственности свыше 5 лет,
и какие документы требуются. В статье разберёмся по порядку.
Когда продажа квартиры полностью освобождается от НДФЛ
С 1 января 2016 года действует правило: если квартира находилась в собственности более 5 лет, то доход от её продажи не облагается НДФЛ.
Это прямо прописано в статье 217.1 Налогового кодекса РФ.
Кому подходит правило 5-летнего срока?
- квартира куплена на рынке после ;
- жилье получено по договору купли-продажи, мены, долевого участия или приватизации;
- в ЕГРН дата регистрации права собственности ≥ 5 лет от даты продажи;
Исключения: 3 года достаточно
Для ряда случаев достаточно 3-летнего владения:
- квартира получена по наследству или в дар от близкого родственника;
- жилье передано по договору ренты или приватизации;
- единственное жилье (в т.ч. доля) продано в 2026 г. и позже, если на момент продажи у продавца не было других квартир/долей в течение 3 лет.
Нужно ли подавать 3-НДФЛ, если срок 5 лет пройден?
Нет, не нужно. В 2026 году продавцы, которые владеют квартирой более 5 лет (или 3 лет для льготных случаев),
полностью освобождены от НДФЛ и от обязанности подавать декларацию 3-НДФЛ за 2025 год.
Важный момент: данное освобождение касается именно «освобождённых» доходов.
Если в течение года у вас были другие доходы, с которых налог не удерживался (например, продажа машины владельцем менее 3 лет),
то 3-НДФЛ подавать придётся, но графу о продаже квартиры можно оставить пустой или указать «не облагается по п. 17.1 ст. 217 НК РФ».
Что делать, если налоговая прислала требование
Если в 2026 году вам пришло требование от ИФНС о представлении 3-НДФЛ по сделке 2025 года,
хотя квартира была в собственности более 5 лет, действуйте так:
- соберите документы, подтверждающие срок владения: ЕГРН/выписка из ЕГРН, ДКП с датой;
- подготовьте письменное объяснение в ИФНС (форма – произвольная) с приложением копий документов;
- отправьте ответ в 5-дневный срок по почте с уведомлением или через сервис «Обратиться в ФНС» на Госуслугах.
Расширенные льготы 2026 года
В 2026 году вступили в силу поправки: теперь при продаже единственного жилья налог не взимается уже после 3 лет владения
(вместо прежних 5 лет). Однако это правило не требует подачи декларации, если вы полностью освобождены от налога.
| Срок владения | Нужно ли платить НДФЛ | Нужно ли подавать 3-НДФЛ |
|---|---|---|
| Менее 3 лет (или 5 лет — обычный рынок) | Да, 13 % от прибыли | Да, до 30 апреля 2026 г. |
| 3–5 лет, но есть основания (наследство, дар, единственное жилье) | Нет | Нет |
| 5 и более лет (или 3 и более для льготных оснований) | Нет | Нет |
Куда обращаться за помощью
- Госуслуги → «Налоги и финансы» → «3-НДФЛ» — онлайн-консультации и проверка данных ФНС;
- Консультация налогового брокера — если сделка сложная (доли, мат-капитал, ипотека);
- Личный кабинет налогоплательщика — оперативно проверьте срок владения по ЕГРН.
Если квартира продана в 2025 году и находилась у вас в собственности более 5 лет (или 3 лет для льготных оснований),
ни налога, ни 3-НДФЛ платить и подавать не нужно.
Сохраните выписку из ЕГРН и договор купли-продажи — в случае запроса налоговой докажете своё право на освобождение.