Вопрос о том, обязан ли собственник квартиры в новостройке вносить деньги в фонд капитального ремонта (капремонт), часто вызывает споры между жильцами, застройщиками и муниципальными органами. В статье разберём законодательные нормы, практику их применения и реальные нюансы, которые помогут понять, когда и сколько нужно платить.
Что такое капремонт и как он финансируется?
Капитальный ремонт – это комплекс работ, направленных на восстановление или замену основных элементов здания (фасад, кровля, инженерные сети, лифты, лестничные клетки и т.д.). Финансирование таких работ осуществляется за счёт фонда капитального ремонта, который формируется из обязательных взносов собственников.
Согласно статье 9 Федерального закона «О государственной жилищной инспекции» и пунктам 2‑5 Постановления Правительства РФ от 23 декабря 2009 г. № 858, в фонд обязаны вносить:
- Все собственники квартир в многоквартирных домах, построенных после 1 января 2002 года;
- Собственники помещений, находящихся в общей доле в праве общей собственности (например, подземные паркинги).
Размер ежегодного взноса рассчитывается на основе коэффициента доли в праве собственности (обычно – площадь квартиры) и тарифов, утверждаемых муниципалитетом.
Как меняется ситуация в новом доме?
Сразу после сдачи дома в эксплуатацию муниципалитет, как правило, включает его в программу капитального ремонта. Как указывает Борис Герасимов в своих выступлениях, «после сдачи дома в эксплуатацию, муниципалитет включает его в программу капремонта. Её актуализация производится не реже 1 раза в год».
Это значит, что даже если здание только что построено, уже существует обязательный фонд, в который необходимо вносить взносы. Причина – профилактика будущих расходов: даже в новом доме могут возникнуть скрытые дефекты, требующие замены кровли, фасада или инженерных систем через 5‑10 лет.
Кто именно платит за капремонт в новостройке?
- Собственники квартир – вносят обязательный ежегодный взнос в размере, определяемом муниципалитетом.
- Застройщик – в течение первых 5 лет после сдачи дома в эксплуатацию обязан покрывать расходы на капитальный ремонт из собственного фонда (это предусмотрено ст. 9.1 ЖК РФ). После истечения этого срока обязательства переходят к собственникам.
- Муниципальные органы – контролируют правильность расчётов, ежегодно актуализируют списки домов, включённых в программу.
Таким образом, в первые годы после ввода в эксплуатацию платежи собственников обычно отсутствуют (если иное не предусмотрено договором с застройщиком). Однако в большинстве случаев застройщик всё равно формирует внутренний фонд, из которого покрываются мелкие текущие работы, а не крупный капремонт.
Как рассчитывается размер взноса?
Формула расчёта выглядит так:
Взнос = (Коэффициент доли в праве собственности) × (Тариф фонда) × (Коэффициент инфляции, если предусмотрен)
Где:
- Коэффициент доли – обычно равен площади квартиры в квадратных метрах, делённой на общую площадь всех помещений дома.
- Тариф фонда – устанавливается муниципалитетом в ежегодном порядке (обычно в рублях за квадратный метр). Пример: 12 000 ₽/м² в 2026 г.
- Коэффициент инфляции – применяется реже, но может быть включён в расчёт в регионах с высокой инфляцией.
Пример расчёта для квартиры 70 м² при тарифе 12 000 ₽/м²:
Взнос = 70 м² × 12 000 ₽/м² = 840 000 ₽ в год.
Эта сумма делится на 12 месяцев, и в счёт за коммунальные услуги она включается как отдельный пункт.
Возможные исключения и льготы
Существуют случаи, когда жильцам может быть предоставлена льгота или полное освобождение от взносов:
- Согласие всех собственников на отказ от участия в фонде (возможен только при условии, что в доме нет общих частей, требующих капитального ремонта).
- Наличие социальных льгот (пенсионеры, инвалиды). В этом случае размер взноса может быть уменьшен, но полностью избавиться от него нельзя.
- Если в документе о вводе дома в эксплуатацию указано, что застройщик покрывает ремонт в течение 10 лет, то собственники освобождаються от платежей за этот срок.
Что делать, если управляющая компания требует оплату от новых владельцев?
Если вам, как новому собственнику, предъявляют требование уплатить за капремонт, соблюдайте порядок:
- Проверьте документы о вводе дома в эксплуатацию. В них должно быть указано, с какого года дом включён в программу капремонта.
- Запросите у управляющей компании расчёт взноса и основания для его начисления.
- Сравните тарифы с опубликованными в муниципальном порядке. Если они завышены, можно обратиться в жилищный суд.
- Обратитесь в муниципальную жилищную инспекцию для проверки правомерности требований.
Часто задаваемые вопросы (FAQ)
Вопрос 1: Обязательно ли платить за капремонт в новом доме?
Да, если дом уже включён в программу капитального ремонта муниципалитета. В первые 5 лет застройщик может покрывать расходы, но обязательный фонд формируется с момента ввода дома в эксплуатацию.
Вопрос 2: Можно ли отказаться от участия в фонде?
Только при согласии всех собственников и при условии, что в доме нет общих частей, требующих капитального ремонта. На практике такой отказ практически невозможен.
Вопрос 3: Как часто меняются тарифы?
Тарифы утверждаются муниципальными органами ежегодно, обычно в начале календарного года.
Вопрос 4: Что делать, если в договоре с застройщиком указано, что я не должен платить?
Проверьте, не противоречат ли такие условия действующему законодательству. Если законодательство требует взноса, такой пункт договора будет недействительным.
Кратко о главном:
- Капитальный ремонт – обязательный элемент обслуживания любого многоквартирного дома, включая новостройки.
- После сдачи дома в эксплуатацию муниципалитет включит его в программу капремонта, а актуализация программы происходит не реже 1 раза в год (по словам Бориса Герасимова).
- В течение первых 5 лет застройщик часто покрывает расходы, но обязательный фонд формируется сразу.
- Размер взноса рассчитывается на основе площади квартиры и тарифов, установленных муниципалитетом.
- Льготы и исключения возможны, но полностью избавится от взносов нельзя.
Понимание этих правил поможет вам избежать неприятных сюрпризов и правильно планировать семейный бюджет.
Если у вас остались вопросы, рекомендуется обратиться к юристу, специализирующемуся на жилищном праве, либо в местную жилищную инспекцию.