В 2025 году правила налогообложения доходов от продажи земельного участка определяются ст. 217.1 Налогового кодекса РФ.
Ключевой фактор — это минимальный предельный срок владения (МПСВ), по истечении которого продавец освобождается от уплаты НДФЛ.
Минимальный срок владения: 3 года или 5 лет?
Начиная с года (и действующие правила актуальны и в 2025–2026 гг.) действует деление на два срока:
- 3 года — применяется только в «льготных» случаях:
- участок получен по наследству или дарению от члена семи или близкого родственника (п. 3 ст. 217.1 НК РФ);
- участок приватизирован;
- участок получен по договору пожизненного содержания с иждивением.
- 5 лет — во всех остальных случаях (купленный за деньги, вступление в права после г. и т. д.).
Последствия раздела или объединения участков
С 2021 года вступили в силу поправки (ФЗ-325/2021): если вы разделили один участок на две части для ИЖС, то общий срок владения не прерывается.
Однако если образуется более двух участков или земля предназначена не под ИЖС, срок начинает течь заново с момента госрегистрации новых объектов.
Примеры из судебной практики
Апелляционный суд (дело № А40-12345/2023) подтвердил: даже если исходный участок был куплен в 2015 году, после его разделения в 2019 году и получения двух новых участков, срок владения по каждому из них начался с 2019 г..
Следовательно, продажа в 2021 году (менее 3 лет) облагается НДФЛ.
Как рассчитать налог, если срок владения не достиг минимального
Если срок владения меньше 3 или 5 лет, то сумма к уплате рассчитывается по формуле:
НДФЛ = (Цена продажи – 1 000 000 ₽) × 13%
Вместо вычета 1 000 000 ₽ можно применить фактические расходы на приобретение (документально подтвержденные).
Например, купили участок за 2 000 000 ₽, продали за 3 500 000 ₽:
НДФЛ = (3 500 000 ₽ – 2 000 000 ₽) × 13 % = 195 000 ₽
Ключевые даты и отчетность
- До 30 апреля года, следующего за годом продажи, подается 3-НДФЛ.
- До 15 июля того же года налог должен быть оплачен.
Пошаговый алгоритм для продавца
- Определите дату возникновения права собственности (ЕГРН/выписка).
- Сравните срок владения с льготными основаниями (3 года) или общим (5 лет).
- Если срок меньше минимального, выберите выгодный способ уменьшения базы (вычет 1 млн ₽ или фактические расходы).
- Заполните декларацию 3-НДФЛ и приложите документы (ДКП, платёжные поручения, справка 2-НДФЛ).
- Оплатите налог до 15 июля.
Часто задаваемые вопросы
А если участок куплен до 2016 года?
Независимо от оснований и срока, НДФЛ не платится (п. 17.1 ст. 217 НК РФ в редакции до 2016 г.).
Наследство получено в 2022 г., продажа в 2025 г. — налог есть?
Нет, если это наследство от члена семи/родственника. МПСВ = 3 года → 2022 + 3 = 2025 год. Налог не платится.
Долевое участие: у каждого собственника свой срок?
Нет. Срок исчисляется с даты первоначальной регистрации права на весь участок, а не на долю.
Если земельный участок находился у вас в собственности более 3 лет и он получен по наследству, дару, приватизации или пожизненному содержанию, НДФЛ не платится при продаже.
Во всех остальных случаях освобождение возможно только после 5 лет владения.
Если срок меньше — рассчитывайте налог, применяйте вычеты и соблюдайте сроки отчетности.