Вопрос обязательной уплаты налога на доходы физических лиц (НДФЛ) при продаже квартиры остаётся одним из самых острых для россиян. В 2026 году правила несколько изменились, и теперь часть семей полностью освобождается от налога даже при продаже единственного жилья. Ниже ‒ подробный гайд: кому, когда и сколько придётся заплатить (или не платить).
Обычное правило: «5 лет в собственности = 0 % налога»
Если вы продаёте объект недвижимости после 5 лет непрерывной собственности, НДФЛ не начисляется независимо от того, является ли жилье единственным или нет.
- Отсчёт ведётся с даты внесения записи в ЕГРН (для дольщиков ‒ с момента полной оплаты ДДУ).
- Правило касается как квартир, так и долей, домов, комнат.
Единственное жильё: пониженный срок владения 3 года
Если на момент сделки у вас нет другой недвижимости (включая доли и совместное владение супругом), то налог не платится уже через 3 года владения.
Важно: в «единственность» не входят:
- объекты, приобретённые в течение 90 дней до продажи;
- ипотечная квартира, которая ещё оформлена в залоге (если другого жилья нет).
Новые льготы 2026 года
Семьи с детьми-инвалидами
Если в семье имеется ребёнок-инвалид любого возраста, при продаже единственного жилья НДФЛ не начисляется сразу, независимо от срока владения.
Рождение второго ребёнка
Если второй (или последующий) ребёнок родился не позднее , семья получает право на нулевую ставку НДФЛ при продаже единственного жилья в любое время 2026 года (даже если владение < 3 лет).
Как рассчитать налог, если льгота не применяется
Формула простая:
Налог = (Доход от продажи – 1 000 000 ₽) × 13 %
Или можно использовать вычет в размере фактических расходов на покупку (что выгоднее):
Налог = (Доход – Расходы на покупку) × 13 %
- Доход берётся по договору, но не ниже 70 % кадастровой стоимости.
- В расходы входят покупная цена, проценты по ипотеке, ремонт (если есть документы).
Пошаговая инструкция для продавца
- Проверьте дату вступления в права: смотрите ЕГРН/выписку.
- Убедитесь в «единственности» жилья: закажите выписку о всех объектах за 5 минут на Росреестре.
- Определите льготу: есть ли дети-инвалиды или родился ли второй ребёнок до ?
- Подготовьте документы: ДКП, ЕГРН, свидетельство о рождении/ИПР ребёнка, декларация 3-НДФЛ.
- Подайте декларацию до 30 апреля 2027 года (если налог всё-таки есть).
Частые ошибки
- «Продал и сразу купил ‒ значит, налога нет» – неверно, зачёт возможен только при подаче декларации.
- «Подарил родителям долю ‒ единственное жильё сохранилось» – при проверке учитывается вся недвижимость семьи.
- «Налоговый вычет 1 млн можно использовать каждый год» – да, но только по разным объектам.
| Условие | Срок владения | НДФЛ |
|---|---|---|
| Единственное жильё | ≥3 лет | 0 % |
| Любое жильё | ≥5 лет | 0 % |
| Семья с ребёнком-инвалидом | Любой | 0 % |
| Второй ребёнок родился ≤ | Любой | 0 % |
| Остальные случаи | <3 или <5 лет | 13 % |
Вопрос-ответ
В: У меня квартира 2 года, но мы ожидаем второго ребёнка 25 апреля 2026 года. Нужно ли платить налог, если продадим в июне 2026?
О: Нет, дата рождения попадает в льготный период – налог 0 %.
В: Квартира куплена в браке, но в собственности только у супруга. Это «единственное»?
О: Да, если у второго супруга нет другой недвижимости.
Где получить помощь
- Онлайн-калькулятор ФНС: nalog.gov.ru
- Горячая линия ФНС: ###-###-####
- Личный кабинет налогоплательщика: проверка объектов и подача 3-НДФЛ в 2 клика.