В 2026 году российская налоговая система продолжает «сжимать» лазейки, позволяющие избежать НДФЛ при смене жилья. Главное, что надо усвоить до совершения сделки: сам факт последующей покупки более дорогой квартиры НЕ освобождает от уплаты налога с продажи. Чтобы уменьшить или «обнулить» платёж, нужно правильно воспользоваться вычетами и посчитать минимальный срок владения.
Когда вообще НДФЛ не платится
Минимальный срок владения
- 3 года – если жильё:
- получено по наследству;
- подарено близким родственником;
- приватизировано;
- передано по договору пожизненной ренты.
- 5 лет – во всех остальных случаях (куплена, построена, получена по ДДУ и т.д.).
Если вы владеете квартирой дольше этого срока – продажа без налога, независимо от цены покупки следующей.
Если срок владения больше минимального – налога нет и дальнейшие вычеты не нужны.
Что делать, если срок ещё не вышел
Тогда придётся считать налог, но можно уменьшить его двумя легальными способами:
Вычет «по доходам» – 1 000 000 ₽
Формула:
Налог = (Цена продажи – 1 000 000 ₽) × 13 %
Пример: продали за 3 000 000 ₒ, вычет 1 000 000 ₽ → 13 % от 2 000 000 ₽ = 260 000 ₽ к уплате.
Минусы: сумма вычета фиксированная, не зависит от ваших реальных затрат.
Вычет «по расходам» – документальные затраты
Формула:
Налог = (Цена продажи – Цена покупки этой же квартиры) × 13 %
Пример: купили за 2 400 000 ₽, продаём за 3 000 000 ₽ → налог только с 600 000 ₽ = 78 000 ₽.
Требуется ДКП, выписка из ЕГРН, чеки и платёжки.
Покупка новой квартиры: как использовать имущественный вычет покупателя
Купля-продажа – это две разные операции в глазах налоговой:
- с продажи вы можете получить вычет «по доходам» или «по расходам»;
- с покупки вы имеете право на имущественный вычет покупателя до 2 000 000 ₽ (возврат 13 % = 260 000 ₽).
Оба вычета можно заявить в одной декларации 3-НДФЛ, и они могут «перекрыть» друг друга.
Пример 1. «Перекрытие» налога продажи вычетом покупки
- Продаём квартиру (срок владения 2 года) за 3 000 000 ₽.
- Применяем вычет «по доходам»: 3 000 000 – 1 000 000 = 2 000 000 ₽ (налог 260 000 ₽).
- В том же году покупаем новую квартиру за 5 000 000 ₽ и заявляем вычет покупателя 2 000 000 ₽.
- 260 000 ₽ (к уплате) – 260 000 ₽ (к возврату) = 0 ₽.
Схема с «обменом» через продажу-и-покупку
На практике часто звучит вопрос: «Можно ли просто доказать, что «деньги пошли в другую квартиру» и не платить налог?»
Ответ налоговой – нельзя. Нужно обязательно:
- подать декларацию 3-НДФЛ до 30 апреля следующего года;
- уплатить исчисленный НДФЛ до 15 июля (если не перекрывается вычетами);
- приложить документы на покупку новой квартиры только для получения второго вычета, а не для отмены первого налога.
Пошаговый чек-лист продавца-покупателя 2026
- Определите дату и срок владения (ЕГРН/свидетельство о праве).
- Если срок ≥ 3 или 5 лет – налога нет, конец.
- Если меньше – соберите документы о расходах на покупку старой квартиры.
- Сравните, что выгоднее: вычет 1 000 000 ₽ или «расходный» вычет.
- Оформите сделку продажи, сохраните все чеки/ДКП.
- Оформите сделку покупки, получите акт-приёма-передачи.
- До 30 апреля 2027 года подайте 3-НДФЛ: отразите доход от продажи и оба вычета.
- Если осталось «+» – уплатите до 15 июля 2027 года.
- Если «–» – ожидайте возврат из бюджета 260 000 ₽ (или меньше).
Частые ошибки и как их избежать
- Ошибка 1. «Мы же молодая семья, нам положено всё по нулям!» – льготы по возрасту/наличию детей на НДФЛ при продаже не распространяются.
- Ошибка 2. Занижение цены в договоре ниже 70 % кадастровой стоимости → налоговая пересчитает по кадастру и доначислит.
- Ошибка 3. Пропуск даты подачи декларации → штраф 5 % за каждый месяц просрочки (минимум 1 000 ₽).
Купля новой квартиры не отменяет налог с продажи старой, но позволяет перекрыть его через комбинацию вычетов. Грамотное планирование сделки и своевременное оформление документов позволяют сохранить сотни тысяч рублей и избежать претензий ФНС.
Напомните себе: «Сначала считаем налог, потом выбираем вычеты, в последнюю очередь – думаем, куда переехать».