С 2025 года налоговые правила при любых операциях с недвижимостью — в т.ч. при обмене квартиры — претерпели серьёзные изменения. Ниже разбираемся‚ когда придётся заплатить НДФЛ‚ когда можно обойтись без него и какие новые механизмы вычетов работают уже сейчас.

Что изменилось с 2025 года

С действует прогрессивная шкала НДФЛ:

• до 2‚4 млн руб. — 13 %;
• свыше 2‚4 млн руб. — 15 %;
• свыше 5 млн руб. — 18 %.

Кроме того‚ обмен квартир теперь официально признан двусторонней продажей‚ поэтому налог рассчитывается с каждой стороны сделки.

НДФЛ при прямом обмене

Условия освобождения

Продавец (или обменивающийся) освобождается от НДФЛ‚ если одновременно выполнены два условия:

1. Квартира находилась в собственности 3 года и более (для единственного жилья) или 5 лет и более (для любого другого имущества).
2. На момент обмена у собственника нет другой недвижимости (или она приобретена менее 3 месяцев назад).

Владение менее 3 лет

Если собственность оформлена менее 3 лет назад‚ налог будет начислен:

• с разницы между «цена обмена» и 1 млн руб. (имущественный вычет);
• или с разницы между «цена обмена» и фактически подтверждёнными расходами на покупку этой квартиры.

Можно выбрать более выгодный вариант.

Как «обнулить» налог при обмене

Способ 1. Имущественный вычет 1 млн руб.

Подходит‚ если нет документов на покупку или расходы были меньше 1 млн руб.

Способ 2. Вычет «по расходам»

Предоставляются все платёжные документы на покупку (ДДУ‚ ипотека‚ ремонт). Разница между ценой обмена и суммой расходов = облагаемая база.

Способ 3. Зачёт взаимных требований

Если обе квартиры равноценны и обе стороны могут доказать расходы ≥ «цене обмена»‚ то база для НДФЛ у каждого участника = 0. Нужно подать взаимные декларации 3-НДФЛ.

Пошаговый алгоритм для владельца менее 3 лет

1. Определить рыночную стоимость квартиры по договору мены.
2. Сравнить выгоду: 1 млн руб. или фактические расходы.
3. Заполнить и подать декларацию 3-НДФЛ до 30 апреля 2027 г.
4. Уплатить налог до 15 июля 2027 г. (если база > 0).

Примеры расчёта

Пример 1. Без документов о покупке
Квартира получена по наследству‚ обмен через 2 года за 4 500 000 ₽.
База: 4 500 000 – 1 000 000 = 3 500 000 ₽
НДФЛ: 3 500 000 × 13 % = 455 000 ₽.

Пример 2. С документами о покупке
Куплена за 3 200 000 ₽‚ обмен через 2 года за 4 100 000 ₽.
База: 4 100 000 – 3 200 000 = 900 000 ₽
НДФЛ: 900 000 × 13 % = 117 000 ₽.

Краткий итог

• Менее 3 лет в собственности → налог возникает.
• Вычет 1 млн руб. или «расходы» позволяют уменьшить или обнулить базу.
• При равноценном обмене с доказанными расходами → НДФЛ = 0.
• Новые ставки 15 % и 18 % применяются только к суммам свыше 2‚4 млн руб.

Важно! Все расчёты актуальны с учётом изменений‚ вступивших в силу . Перед сделкой проконсультируйтесь с налоговым юристом или ФНС.