С 2025 года правила расчёта налога на доходы физлиц (НДФЛ) изменились: появилась прогрессивная шкала (13 % на доходы до 2,4 млн руб за год и 15 % — на доходы сверх этой суммы)․
Однако для пенсионеров, продающих жильё, действуют те же основания освобождения, что и для всех остальных․ Ниже разберём, когда пенсионеру придётся заплатить НДФЛ, а когда можно остаться «в ноль»․
Когда продажа квартиры вообще не облагается налогом
Если квартира была:
- получена в наследство,
- подарена близкому родственнику,
- приватизирована,
то минимальный «льготный» срок владения составляет 3 года․ Владели меньше — подаёте 3-НДФЛ и платите налог․
Для всех остальных случаев (куплена на рынке, получена по ДДУ и т․д․) минимальный срок владения — 5 лет․
Исключение 2025 года
С 2025 года применяется единое правило: если вы владеете объектом менее минимального срока, то доход от продажи подлежит налогообложению независимо от статуса пенсионера (пенсионеры льготами по ставке не пользуются)․
Как рассчитать налог, если льготный срок «не выдержан»
- Определите доход от продажи — это цена по договору купли-продажи, но не ниже 70 % кадастровой стоимости․
- Примените налоговый вычет (выберите один из двух вариантов):
- Фиксированный вычет, 1 000 000 руб;
- Вычет расходов — сумма, которую вы документально потратили на покупку той же квартиры․
- Рассчитайте налог:
(Доход − Вычет) × 13 %
(или 15 %, если годовой доход превысил 2,4 млн руб)․
Примеры расчёта для пенсионера
Пример 1․ Приватизированная квартира, владение 2 года, продажа за 3 500 000 руб
- Минимальный срок 3 года не выдержан → налог платим․
- Вычет 1 000 000 руб․
- Налог: (3 500 000 − 1 000 000) × 13 % = 325 000 руб․
Пример 2․ Куплена за 2 800 000 руб, продана через 1,5 года за 3 200 000 руб
- Минимальный срок 5 лет не выдержан → налог платим․
- Вычет расходов: 2 800 000 руб (есть чеки/ДКП)․
- Налог: (3 200 000 − 2 800 000) × 13 % = 52 000 руб․
Надо ли подавать декларацию 3-НДФЛ?
Да, даже если налог равен нулю (например, доход меньше 1 млн руб), подать 3-НДФЛ за 2025 год нужно до 30 апреля 2026 года, а уплатить налог — до 15 июля 2026 года․
Чек-лист для пенсионера
- Определите, как вы получили квартиру → это определяет 3- или 5-летний срок․
- Если срок меньше минимального — выберите выгодный вычет (1 млн руб или расходы)․
- Соберите документы: ДКП, ЕГРН-выписка, чеки, платежки․
- Заполните 3-НДФЛ через «Личный кабинет налогоплательщика» или ФНС-Онлайн․
- Не забудьте прикрепить заявление о распределении вычета, если квартира в долях;
Ключевой вывод
Пенсионеры не освобождаются автоматически от НДФЛ при продаже квартиры «младше» 3 (или 5) лет․ Однако с помощью вычетов можно существенно снизить или свести к нулю налоговую базу․ Всегда стройте расчёт на конкретных цифрах и документах!