Налог на доходы физических лиц (НДФЛ) взимается с прибыли, полученной от продажи жилой недвижимости.
Однако законодательство РФ предусматривает ряд льгот и порогов, позволяющих полностью или частично освободить доход от налогообложения.
В этой статье мы разберём, какие суммы могут быть освобождены, как правильно их рассчитать и какие документы нужны для получения вычета.

Что считается объектом налогообложения при продаже квартиры

Налоговая база – это разница между ценой продажи и ценой покупки (включая расходы, подтверждённые документально):

• Стоимость приобретения (договор купли‑продажи, договор дарения, наследования и т.д.);
• Расходы на оформление сделки (нотиарные, регистрационные сборы);
• Затраты на капитальный ремонт, если они подтверждены чеками и актами.

Если полученный доход попадает под один из льготных порогов, часть (или вся) сумма может быть необлагаемой налогом.

Основные налоговые льготы и пороги освобождения (по состоянию на 2026 год)

1. Общий порог освобождения – 1 000 000 руб.
   Применяется, если квартира находилась в собственности более трёх лет. Доход, не превышающий миллион рублей, полностью освобождается от НДФЛ (13 % для резидентов).
2. Увеличенный порог – 2 000 000 руб;
   Доступен, если квартира находилась в собственности более пяти лет. Порог в два миллиона рублей также применяется к тем, кто приобрёл жильё после 1 января 2016 года и владел им более пяти лет.
3. Льгота для семей с детьми‑инвалидами.
   Семьи, где есть ребёнок-инвалид (любой возраст) или несовершеннолетний ребёнок, могут воспользоваться тем же порогом (1 млн руб. при владении > 3 года, 2 млн руб. при владении > 5 лет) без ограничения по количеству проданных объектов.
4. Льгота для первой покупки жилья.
   При продаже единственной квартиры, приобретённой в рамках программы «Первая ипотека», налоговый вычет может составлять до 2 млн руб. независимо от срока владения (при условии, что в семье нет другого жилого помещения).
5. Налоговая ставка.
   При доходе, превышающем указанные пороги, применяется ставка 13 % (для резидентов) или 15 % (для доходов более 5 млн руб.).

Важно помнить, что пороги не суммируются – применяется один из них, в зависимости от условий владения.

Как рассчитать сумму, не облагаемую налогом

Формула расчёта:

Необлагаемая часть = 
 MIN(Порог_льготы, (Цена_продажи – (Цена_покупки + Расходы_на_оформление + Расходы_на_ремонт)))

Где Порог_льготы – 1 000 000 руб. или 2 000 000 руб. в зависимости от срока владения и наличия льгот.

Пример расчёта

В примере налоговая нагрузка составила лишь 13 000 руб., потому что почти вся прибыль попала под льготный порог.

Какие документы нужны для получения налогового вычета

• Договор купли‑продажи (или иной документ, подтверждающий право собственности).
• Квитанция об уплате налога на имущество (если она была уплачена).
• Документы, подтверждающие расходы на ремонт (чек, акт выполненных работ).
• Нотариальные и регистрационные акты (платёжные квитанции).
• Справка из налоговой о подтверждении статуса резидента (при необходимости).
• Заполненная декларация 3‑НДФЛ (форма 3‑НДФЛ).
• Согласие супруга (если квартира находится в совместной собственности).

Все документы следует загрузить в личный кабинет Госуслуг или подать в отделение ФНС.

Подача декларации и порядок получения возврата налога

1. Соберите пакет документов.
2. Заполните форму 3‑НДФЛ в личном кабинете ФНС (можно через приложение «Госуслуги»).
3. Прикрепите сканы всех подтверждающих бумаг.
4. Отправьте декларацию в электронном виде или подайте в бумажном виде в налоговый орган по месту жительства.
5. После проверки налоговая служба сформирует решение о возврате налога.
6. Средства будут перечислены на ваш банковский счёт (обычно в течение 30 дней).

Если налоговая служба обнаружит несоответствия, вам будет направлено уведомление с указанием недостающих или неверных данных.

Особые случаи, которые влияют на размер необлагаемой части

• Продажа более одной квартиры. Порог в 1 млн руб. (или 2 млн руб.) применяется к каждой отдельной сделке при условии, что каждая из квартир была в собственности более требуемого срока.
• Продажа квартиры, полученной в наследство. Период владения считается с даты вступления в наследство. Если с этого момента прошло более 3 (или 5) лет – применяются обычные пороги.
• Продажа квартиры, полученной в дар от родственника. Считается, что дата владения начинается с момента получения подарка.
• Субсидированное жильё. При продаже квартиры, приобретённой с помощью государственной субсидии, часть полученной выгоды может быть подвержена дополнительному налогообложению (в зависимости от условий субсидии).
• Объекты, находившиеся в совместной собственности. При разводе или разделе имущества каждый совладелец рассчитывает налоговую базу только по своей доле.
• Продажа квартиры в рамках единого семейного бюджета. Если в семье более одного члена, каждый из них может воспользоваться порогом, если у него есть собственная доля в праве собственности.

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Можно ли получить вычет, если я не являюсь резидентом РФ?

Для нерезидентов ставка НДФЛ составляет 30 %, а льготные пороги (1 млн/2 млн руб.) не применяются. Вычет возможен только при наличии статуса резидента (проживание в РФ более 183 дней в году).

Какой срок действия вычета после подачи декларации?

После одобрения налоговая служба обязана вернуть деньги в течение 30 дней. Если вы не получили возврат, можно подать запрос в налоговый орган или обратиться в суд.

Нужно ли платить налог, если продал квартиру с убытком?

Если цена продажи ниже цены покупки (с учётом расходов), налог не уплачивается – полученный «убыток» может быть перенесён в будущие налоговые периоды (но только в рамках одного налогового года).

Можно ли использовать вычет, если квартира была куплена в ипотеку?

Да. Платежи по ипотеке не влияют на размер вычета при продаже, однако вы можете одновременно воспользоваться ипотечным налоговым вычетом (до 13 % от уплаченных процентов, максимум 390 000 руб. за весь период).

Какой документ подтверждает срок владения?

Это выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), где указана дата регистрации права собственности.

Налоговый вычет при продаже квартиры – мощный инструмент, позволяющий сэкономить до 2 млн руб. от налога на доходы физических лиц. Чтобы воспользоваться льготой, важно:

• Точно определить срок владения (3 года / 5 лет).
• Собрать и правильно оформить все подтверждающие документы.
• Вовремя подать декларацию 3‑НДФЛ через портал «Госуслуги».
• Учесть особенности: совместное владение, наследство, субсидии и т.д.

Соблюдая эти правила, вы сможете вернуть часть уплаченного налога без лишних проблем и задержек.