В 2025 году правила налогообложения доходов от продажи недвижимости претерпели ряд изменений. Граждане, планирующие продать квартиру, дом или другую недвижимость, часто задаются вопросом: «Нужно ли платить налог и в каком размере?». Ниже мы разберёмся по пунктам, когда налог платить не нужно, а когда, обязательно.
Ключевые изменения с 2025 года
- Прогрессивная шкала НДФЛ: теперь ставка зависит от размера дохода. До 2,4 млн руб. — 13 %, свыше — 15 %.
- Минимальный срок владения: если недвижимость была в собственности 5 лет и более, налог не начисляется. Для жилья, полученного по наследству, в дар от близких родственников или приватизированного, льготный срок сокращён до 3 лет.
- Фиксированный вычет: можно уменьшить налогооблагаемую базу на 1 млн руб. либо на сумму документально подтверждённых расходов на покупку.
Когда налог платить не нужно
- Срок владения ≥ 5 лет (или ≥ 3 лет для льготных оснований).
- Стоимость продажи ≤ 1 млн руб. — применяется вычет, полностью покрывающий доход.
- Продажа по цене ниже или равной цене покупки, при условии наличия чеков, договоров и платёжек.
Пример без налога
Иван купил квартиру в марте 2019 года за 5 млн руб. и продал её в июне 2025 года за 5,3 млн руб. Прошло 6 лет владения → налог не уплачивается.
Когда налог всё-таки придётся заплатить
Если квартира продана:
- Раньше 3 или 5 лет с момента регистрации права собственности.
- По цене выше 1 млн руб. (без подтверждённых расходов).
Как рассчитывается налог в 2025 году
| Доход от продажи | Ставка НДФЛ |
|---|---|
| До 2,4 млн руб. | 13 % |
| Свыше 2,4 млн руб. | 15 % (только на превышение) |
Пример с налогом
Мария продала квартиру, купленную в 2024 году, за 4 млн руб. Срок владения 1 год. Применяет вычет 1 млн руб.
Налоговая база: 4 млн – 1 млн = 3 млн руб.
НДФЛ: 2,4 млн × 13 % + 0,6 млн × 15 % = 312 000 + 90 000 = 402 000 руб.
Сроки и порядок уплаты
- Не позднее 30 апреля 2026 года подать декларацию 3-НДФЛ за 2025 год.
- Уплатить налог до 15 июля 2026 года.
- Если квартира продана через риелтора или брокера, агент может выступить налоговым агентом и удержать налог автоматически.
Как сэкономить на налоге легально
- Документы о расходах. Сохраняйте договор купли-продажи, платёжные поручения, чеки на ремонт.
- Рассрочка или ипотечный вычет. Если после продажи покупаете новое жильё, можно получить имущественный вычет.
- Продажа долей членам семьи. При продаже долей родственникам возможны дополнительные вычеты.
Чек-лист перед продажей
- ☐ Проверьте дату регистрации права в ЕГРН.
- ☐ Уточните основание приобретения (наследство, дар, покупка).
- ☐ Соберите документы: договор, квитанции, акты.
- ☐ Подсчитайте возможный налог онлайн-калькулятором ФНС.
- ☐ Подайте 3-НДФЛ вовремя, если налог есть.
В 2025 году основное правило: чем дольше владеете, тем меньше шансов платить налог. При продаже дорогой квартиры до 5 лет владения обязательно учтите прогрессивную шкалу и вычет 1 млн рублей. Точный расчёт можно сделать в личном кабинете lkfl2.nalog.ru или у налогового консультанта.