Незавершённое строительство (НСС) – это объект капитального строительства, который не введён в эксплуатацию и не принят к учёту как основное средство. Правильное отражение таких объектов в бухгалтерском учёте зависит от того, кто является застройщиком: заказчик или исполнитель работ. Ниже разберёмся, какой счёт использовать в каждом случае, а также рассмотрим особенности налогового учёта и важные изменения 2026 года.
Основной счёт для незавершённого строительства: счёт 08 «Вложения во внеоборотные активы»
В подавляющем большинстве случаев незавершённое строительство учитывается на счёте 08 «Вложения во внеоборотные активы», субсчёт 08-3 «Строительство объектов основных средств». Это правило прописано в ПБУ 6/01 «Учёт основных средств» и Инструкции к Плану счетов 94н.
- Дебет 08-3 – накапливаются затраты на строительство: стоимость материалов, оплата подрядчикам, проценты по кредитам, которые можно капитализировать, и прочие расходы.
- Кредит 08-3 – списание затрат после ввода объекта в эксплуатацию (перенос на счёт 01 «Основные средства»).
Пример проводок
| Операция | Дебет | Кредит |
|---|---|---|
| Перечислен аванс подрядчику | 60 «Расчёты с поставщиками» | 51 «Расчётные счета» |
| Приняты работы по акту КС-2 | 08-3 | 60 |
| Включён НДС по КС-3 | 19 «НДС по приобретённым ценностям» | 60 |
| Объект введён в эксплуатацию | 01 «Основные средства» | 08-3 |
Когда использовать счёт 07 «Оборудование к установке»
Если застройщик закупает технологическое оборудование, которое требует монтажа, и оно ещё не передано в монтаж, его стоимость временно учитывается на счёте 07. После передачи подрядной организации стоимость оборудования списывается на счёт 08-3.
Важно: если оборудование не требует монтажа (например, офисная мебель или компьютеры), его сразу относят на счёт 10 «Материалы» либо 08-4 «Приобретение отдельных объектов ОС».
Особенности учёта для девелоперов и инвесторов
Инвестиционная недвижимость в процессе строительства
Начиная с 2024 года в России действует ФСБУ 25/2023 «Инвестиционная недвижимость». Если объект строится с целью получения арендного дохода или роста капитализации, его можно учитывать обособленно на счёте 01 «Основные средства» с применением специального субсчёта, например, 01-ИН «Инвестиционная недвижимость в процессе строительства». Однако до ввода в эксплуатацию затраты всё равно накапливаются на 08-3.
Дольщики (договоры долевого участия, ДДУ)
Если организация строит объект для продажи дольщикам (например, жилой комплекс), используется счёт 20 «Основное производство» (субсчёт 20-НСС). Затраты накапливаются здесь, а после готовности – списание на счёт 43 «Готовая продукция» или 90 «Продажи» при передаче квартир дольщикам.
Налоговый учёт: разница между БУ и НУ
| Параметр | Бухгалтерский учёт | Налог на прибыль |
|---|---|---|
| Счёт учёта | 08-3 (или 20 при ДДУ) | Также 08-3, но амортизация начинается только после ввода в эксплуатацию |
| Проценты по кредиту | Включаются в первоначальную стоимость (ПБУ 15/2008) | Включаются в первоначальную стоимость (ст. 257 НК РФ) |
| Амортизация | Начисляется после ввода в эксплуатацию | То же самое |
Важно изменение 2026 года: с вступает в силу ФСБУ 26/2024 «Расходы по займам и кредитам». Теперь капитализировать проценты можно только до принятия объекта к бухгалтерскому учёту, а не до государственной регистрации права собственности, как раньше. Это сократит срок капитализации процентов для застройщиков.
Отчётность: как отражается незавершёнка в балансе
В бухгалтерском балансе по форме №1 строка 1150 «Внеоборотные активы» включает остаток по счёту 08-3. Если объект строится для продажи (по ДДУ), остаток отражается в строке 1210 «Запасы» (счёт 20).
Чек-лист бухгалтера по незавершённому строительству
- Проверь цель строительства: для собственных нужд (08-3) или для продажи (20).
- Учти ФСБУ 25/2023: если это инвестиционная недвижимость, создай обособленный субсчёт 01-ИН.
- Контролируй проценты по кредитам: капитализируй только до ввода в эксплуатацию (новое правило 2026).
- Сравни бухгалтерский и налоговый учёт: различий минимально, но проверь даты ввода объекта;
- Не забудь документы: акты КС-2/КС-3, накладные на материалы, договоры подряда.
Незавершённое строительство в большинстве случаев учитывается на счёте 08-3. Исключение – строительство для последующей продажи (ДДУ), где используется счёт 20. С 2026 года важно учитывать новые правила капитализации процентов и требования ФСБУ 25/2023 по инвестиционной недвижимости. Систематический контроль соответствия бухгалтерского и налогового учёта позволит избежать штрафов и корректно сформировать отчётность.