В 2024–2026 годах правила учета аренды земельного участка у органов власти (муниципалитета‚ федерального или регионального ведомства) зависят от:

• продолжительности договора;
• кадастровой (рыночной) стоимости объекта;
• применяемой системы налогообложения;
• даты перехода на ФСБУ 25/2018 «Аренда»․

Отражение аренды в бухгалтерском учете

Если срок аренды ≤ 12 месяцев

Вариант А․ Можно не признавать право использования актива (ППА) и не формировать долгосрочное обязательство․
В этом случае:

• земельный участок показывается забалансово на счете 001 «Арендованные основные средства»;
• арендная плата относится на расходы текущего периода по счетам 20‚ 26‚ 44 в корреспонденции со счетами 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами» или 60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками»․

Корректировок в плане счетов по ФСБУ 25/2018 не требуется․

Если срок аренды > 12 месяцев и кадастровая стоимость > 300 000 ₽

Обязательно применяется ФСБУ 25/2018:

1. На дату начала аренды (или перехода на ФСБУ в межотчетный период ) формируется:
   • первоначальная оценка ППА = совокупная сумма будущих арендных платежей‚ дисконтированная по ставке организации (пп․ 12–14 ФСБУ 25/2018);
   • обязательство по аренде на ту же сумму‚ но с учетом процентов․
2. По дебету счета 08 «Вложения во внеоборотные активы» формируется стоимость ППА (субконто «Право пользования земельным участком»)‚ а по кредиту счета 76 «Расчеты по долгосрочным обязательствам» отражается обязательство․
3. После завершения процедуры принятия к учету:

   Дт 01 «Основные средства» – Кт 08

   Одновременно объект показывается с кредитом счета 76 по долгосрочным обязательствам․

4. Ежемесячно:
   • начисляется амортизация (Дт 20‚ 26‚ 44 – Кт 02 «Амортизация ППА»);
   • погашается часть обязательства и начисляются проценты (Дт 76 или 66 – Кт 51)․

Налоговый учет

Организация на ОСНО (общая система)

• Арендодатель-администрация выставляет счет-фактуру с НДС (письмо ФНС от № ШС-22-3/634)․
• Арендатор принимает к вычету «входной» НДС в квартале‚ когда:
  • оплачена аренда;
  • получен счет-фактура;
  • есть акт приема-передачи․
• При направлении земельного участка в субаренду арендатор обязан начислить НДС на поступившую от субарендатора плату и выставить счет-фактуру․

УСН «Доходы минус расходы»

Важно: НДС‚ удержанный и уплаченный арендодателю-госоргану‚ включается в расходы на дату фактического перечисления денег в бюджет (пп․ 3 п; 1 ст․ 346․16 НК РФ)․

Типовые проводки в 1С 8․3

Упрощенный учет (до 12 месяцев)

Полное применение ФСБУ 25/2018 (срок > 12 мес․)

Конфигурация в 1С:Бухгалтерия 3․0:
ОС и НМА → Учет основных средств → Изменение условий аренды → вкладка «ФСБУ 25»․ Программа автоматически рассчитает дисконт‚ сформирует проводки и амортизацию ППА․

Примечания для бухгалтера

1. С 2026 г․ «земельный» ППА не подлежит курсовым переоценкам‚ но корректируется при изменении условий договора (срок‚ ставка арендной платы)․
2. В акте приема-передачи обязательно указывать кадастровый номер и площадь участка․
3. Если аренда земли связана со строительством‚ то до ввода объекта в эксплуатацию амортизация ППА относится на счет 08 (субконто «Капитальные вложения»)․

• до 12 месяцев – забалансовый счет 001;
• свыше 12 месяцев – обязательное применение ФСБУ 25/2018: формируем ППА на 01 и обязательство на 76․
Не забудьте контролировать счета-фактуры и НДС-вычеты‚ а при УСН – включать «входной» НДС в расходы․