Дата актуализации:  г.

С 1 марта 2026 г. в действие вступил Федеральный закон № 295‑ФЗ от 31 июля 2025 г.‚ который ввёл в Земельный кодекс России новую главу «Виды разрешённого использования земельных участков» (далее – ВРИ). Закон кардинально изменил подход к классификации земель в населённых пунктах‚ заменив прежние разночтения между регионами единым государственным порядком.

Правовая основа

• Федеральный закон № 295‑ФЗ (вступил в силу 1 марта 2026 г.) – закрепляет новые виды разрешённого использования и порядок их назначения.
• Глава 31 Земельного кодекса РФ «Виды разрешённого использования земельных участков» – детализирует перечень ВРИ‚ их признаки и ограничения.
• Приказ Минэкономразвития России от 2026 г. № … – методические рекомендации по определению ВРИ в кадастровой системе.

Категории земель в населённых пунктах

До введения ВРИ земельные участки классифицировались по категориям (земли сельскохозяйственного назначения‚ земельные участки под жилую застройку‚ под коммерцию и т.д.). После 2026 г. категории сохраняются‚ но их дальнейшее использование определяется именно ВРИ.

Перечень видов разрешённого использования (ВРИ)

Согласно закону 295‑ФЗ‚ в России выделяют 12 основных ВРИ для земель в границах населённых пунктов:

1. Жилой – многоквартирные дома‚ индивидуальные дома‚ таунхаусы.
2. Жилой (малоэтажный) – коттеджные поселки‚ дома до 5 этажей.
3. Общественный – школы‚ детские сады‚ поликлиники‚ культурные центры.
4. Социальный – дома для людей с ограниченными возможностями‚ приюты.
5. Коммерческий – торговые центры‚ рынки‚ офисные здания.
6. Сервисный – автосервисы‚ парикмахерские‚ фитнес‑клубы.
7. Транспортный – автодорожные сети‚ остановки‚ паркинги.
8. Логистический – склады‚ распределительные центры‚ терминалы.
9. Промышленный – заводы‚ цеха‚ мастерские.
10. Сельскохозяйственный – поля‚ огороды‚ теплицы.
11. Рекреационный – парки‚ зоны отдыха‚ спортивные площадки.
12. Территория с особыми условиями – охраняемые зоны‚ территории с особыми экологическими ограничениями.

Как определяется ВРИ участка?

Процесс назначения вида разрешённого использования состоит из нескольких этапов:

• Кадастровый поиск. С помощью Госуслуги Росреестра проверяется текущий статус участка и его кадастровая стоимость.
• Анализ планировки. Местные органы власти (мэрия‚ отдел землеустройства) сравнивают план земельного участка с генеральным планом населённого пункта.
• Экспертиза. При необходимости проводится экологическая и техническая экспертиза‚ особенно для промышленных и рекреационных ВРИ.
• Согласование. Заявитель подаёт документы в Департамент недвижимости Минэкономразвития России или в региональный орган управления земельными ресурсами;
• Регистрация. После утверждения ВРИ в выписке из ЕГРН отражается новый вид использования‚ а кадастровая стоимость пересчитывается согласно средним удельным показателям‚ опубликованным Росреестром.

Практические нюансы для инвесторов и застройщиков

Оценка кадастровой стоимости

С 2026 г. средние удельные показатели кадастровой стоимости для каждого ВРИ публикуются в открытом доступе. При покупке промышленного участка необходимо учитывать‚ что:

• Кадастровая стоимость промышленных ВРИ обычно в 2‑3 раза выше‚ чем у сельскохозяйственных.
• Изменение ВРИ (например‚ с «Сельскохозяйственного» на «Промышленный») приводит к пересчёту стоимости и‚ как правило‚ к увеличению налоговой базы.

Ограничения по смене ВРИ

Смена вида разрешённого использования возможна‚ но требует:

1. Разработки и согласования проекта переоформления.
2. Получения согласия органов охраны окружающей среды (если ВРИ относится к промышленному или рекреационному).
3. Платежа за изменение кадастровой стоимости и возможных штрафов за несоответствие текущего использования заявленному ВРИ.

Пример расчёта

Допустим‚ участок площадью 10 га в границах города имеет ВРИ «Коммерческий».

Кадастровая стоимость (по среднему удельному показателю) = 12 000 ₽/м²

Если инвестор планирует изменить ВРИ на «Промышленный»‚ средний удельный показатель может возрасти до 18 000 ₽/м²‚ что увеличит стоимость до 1 800 000 000 ₽.

Влияние нового закона на рынок недвижимости

• Прозрачность. Инвесторы теперь могут сразу увидеть‚ какие виды использования разрешены на конкретном участке.
• Сокращение сроков согласования. Единый перечень ВРИ ускоряет процесс получения разрешений.
• Увеличение стоимости земельных участков. Чёткое определение ВРИ повышает спрос на участки с «привлекательными» видами (жильё‚ коммерция).
• Улучшение контроля за изменением назначения. Система автоматизированного мониторинга в рамках «Синапс» (система управления складскими и логистическими процессами) позволяет отслеживать несоответствия в реальном времени.

Как проверить ВРИ вашего участка?

1. Перейдите на портал Госуслуги Росреестра.
2. В разделе «Кадастр недвижимости» введите номер кадастрового квартала и номер участка.
3. Откройте выписку из ЕГРН – в ней будет указано «Вид разрешённого использования». Если поле пустое‚ значит ВРИ ещё не присвоен и требуется подача заявления.
4. Для уточнения деталей обратитесь в отдел землеустройства вашего муниципального образования.

Для всех‚ кто планирует покупку‚ аренду или переоформление земельных участков в населённых пунктах‚ рекомендуется внимательно изучить актуальные ВРИ‚ проверить кадастровую стоимость и при необходимости проконсультироваться с профильными специалистами (юристами‑землепользователями‚ кадастровыми инженерами).

Помощник: ChatGPT‚ 2026 г.