Градостроительный регламент (ГР), это свод обязательных правил застройки и использования территорий, утверждаемый в рамках проектов планировки территории и правил землепользования и застройки. Однако его требования не являются универсальными: законодательство РФ чётко определяет категории земель, на которых действие ГР не распространяется. Ниже приведён исчерпывающий перечень таких земель с разъяснениями и ссылками на нормативные акты.
Земли особо охраняемых территорий и объектов
- Государственные природные заповедники и заказники, в т.ч. босферные резерваты (ст. 94–97 Земельного кодекса РФ).
- Национальные парки и природные парки, в границах которых установлены режимы ООПТ (особо охраняемых природных территорий).
- Ботанические сады, дендрарии, памятники природы, а также лечебно-оздоровительные местности и курорты федерального значения.
- Земли культурного наследия — территории объектов археологического, историко-культурного или эстетического значения, включённые в Единый государственный реестр.
Для всех вышеуказанных территорий застройка регулируется специальными режимами природопользования, а не градостроительным регламентом.
Земли обороны и безопасности
- Земли, занятые воинскими частями, полигонами, складами и иными объектами Минобороны РФ.
- Земли пограничной зоны, закрытых административно-территориальных образований (ЗАТО) и других режимных объектов.
На этих участках применяются внутренние инструктивные документы Минобороны, ФСБ и иных силовых ведомств, которые имеют приоритет над градостроительными регламентами.
Земли лесного фонда и водного фонда
- Леса независимо от категории (защитные, эксплуатационные, заповедные). Их использование регулируется Лесным кодексом РФ.
- Водные объекты: реки, озёра, водохранилища, морские прибрежные полосы, а также прибрежные защитные полосы (ст. 65 ВК РФ).
Строительство допускается только по водному или лесному законодательству и только при наличии разрешений Росприроднадзора и Росводресурсов. Градостроительный регламент здесь не применяется.
Земли сельскохозяйственного назначения вне границ населённых пунктов
Если участок расположен вне установленных границ населённого пункта, градостроительный регламент на него не распространяется. Вместо ГР действуют:
- правила землепользования в составе сельхозугодий;
- экологические требования (особенно если земли отнесены к особо ценным);
- ветеринарно-санитарные нормы.
Исключение — если земли переведены в категорию земель поселений и включены в состав населённого пункта: тогда требуется внесение изменений в ПЗЗ и утверждение нового ГР.
Земли транспорта и инженерной инфраструктуры особого назначения
- Линейные объекты федерального значения: магистральные трубопроводы, ЛЭП 500 кВ и выше, железные дороги общего пользования.
- Аэродромы, гидроаэродромы, космодромы и приаэродромные территории.
Для них предусмотрены собственные технические регламенты (например, «ТР ТС 003/2011» для железнодорожного транспорта), которые исключают применение муниципального ГР.
Земли резервного фонда и особого назначения
Участки, которые:
- включены в государственный или муниципальный резерв;
- зарезервированы под будущие объекты федерального значения (например, под строительство трасс «Северный широтный ход», ВСМ, кольцевых дорог).
На период резерва действуют только ограничения по правоустанавливающим документам, а градостроительный регламент не применяется до момента перевода земель в нужную категорию.
| Категория земель | Нормативный акт | Основное исключение |
|---|---|---|
| Заповедники, заказники | ст. 94–97 ЗК РФ | ГР заменён режимом ООПТ |
| Леса и водоёмы | ЛК РФ, ВК РФ | Разрешения выдаются по лесному/водному законодательству |
| Сельхозземли вне границ НП | ст. 79–83, 85 ЗК РФ | Регулируются правилами сельхозиспользования |
| Воинские части, ЗАТО | Федеральные законы «Об обороне», «О ЗАТО» | Внутренние регламенты силовых ведомств |
Как проверить, распространяется ли на участок ГР
- Откройте «Публичную кадастровую карту» (pkk.rosreestr.ru).
- Уточните вид разрешённого использования (ВРИ) и категорию земель.
- В разделе «Градостроительные документы» муниципалитета проверьте, входит ли участок в границы населённого пункта.
- Если земли относятся к любой из описанных выше категорий, подтвердите статус запросом в местную администрацию или Министерство строительства субъекта РФ.
Важно помнить: отсутствие градостроительного регламента не освобождает от необходимости получать иные разрешения (экологические, транспортные, санитарные). Всегда сверяйтесь с актуальными федеральными и региональными нормативами, поскольку перечень исключений может расширяться или сокращаться при изменении законодательства.