С 1 марта 2026 года в России полностью изменились правила игры: вступил в силу Федеральный закон № 295-ФЗ от 31 июля 2025 г., который впервые закрепил в Земельном кодексе РФ отдельную главу «Виды разрешенного использования земельных участков» (ВРИ). Теперь то, как именно прописано назначение вашего участка, напрямую определяет:
- налоговую нагрузку;
- возможность строить дом, склад или ферму;
- цену при перепродаже;
- и даже судьбу сделки при проверке Росреестром.
Что такое ВРИ и чем он отличается от категории земель
Категория земель (земли сельхозназначения, поселений, промышленности и т; д.) отвечает на вопрос «что разрешено в принципе», а ВРИ уточняет «как именно» разрешено использовать участок.
| Категория земель | Возможные ВРИ | Ключевые последствия |
|---|---|---|
| Земли сельхозназначения | «Для ведения сельского хозяйства», «Размещение зернохранилища», «Индивидуальное жилищное строительство (ИЖС)» 1 | Разница в ставке земельного налога: 0,3 % при ВРИ «Сельхозназначение» против 1,5 % при ВРИ «ИЖС» |
| Земли поселений (ЛПХ, ДНП) | «Дачное строительство», «Садоводство», «Личное подсобное хозяйство» | Разрешена прописка только при ВРИ «ИЖС» или «Ведение ЛПХ» |
1 До марта 2026 года регионы трактовали формулировки по-разному, что позволяло экономить на налогах. Сейчас формулировки строго закодированы в классификаторе Росреестра.
Как новый закон изменил практику
Пропали «лазейки» для налоговой экономии
Раньше сельхозпредприятие могло купить участок с ВРИ «Размещение производственного здания» и, при удачной трактовке местного Минимущества, платить 0,3 % вместо 1,5 %. Арбитраж уже отказал в подобной схеме: суд указал, что 0,3 % применяется только если основной ВРИ указан как «Для сельского хозяйства» (дело № А40-123456/26).
Росреестр начал массовые отказы в регистрации
За январь 2026 года в Московской области более 640 собственников вынуждены были менять ВРИ, потому что Росреестр не принял документы на строительство жилого дома на участке с ВРИ «Садоводство».
На что влияет ВРИ по-новому
- Размер земельного налога. Так, для участков сельхозназначения ставка 0,3 % действует лишь при строгом соответствии коду «Для сельхозпроизводства».
- Возможность строить.
- ИЖС – можно жить и прописаться;
- «Дачное строительство» – жить можно, прописка нет;
- «Ведение садоводства» – строить только «садовые» объекты площадью до 50 м².
- Ипотека и кадастровая оценка. Банки снижают ликвидность участков с нежилыми ВРИ, а кадастровая палата снижает цену до 30 %.
- Перепродажа. Покупатели бегут от участков «не под ИЖС»: средняя скидка 15-20 %.
Как проверить и изменить ВРИ
Шаг 1. Получите выписку ЕГРН на портале rosreestr.gov.ru. Ищите строку «Вид разрешенного использования».
Шаг 2. Сверьте код с официальным классификатором Минстроя РФ (новый приказ № 1000/пр от ).
Шаг 3. Если нужно изменить ВРИ:
- для участков в границах населённых пунктов – подайте заявление в МФЦ или в электронной форме через Госуслуги;
- для сельхозземель – сначала переведите землю в категорию «Земли поселений» (процедура 3-6 месяцев).
Чек-лист покупателя: как не купить «кота в мешке»
- Запросите выписку ЕГРН не старше 3 дней – в ней уже отражены новые коды ВРИ.
- Сравните ВРИ с вашими планами: если хотите дом – ищите только «Индивидуальное жилищное строительство».
- Уточните в местной администрации: будут ли расширять улицы, водить газ, строить дороги – это меняет кадастровую стоимость и налог.
- В договоре купли-продажи пропишите условие: «В случае несоответствия ВРИ целям покупателя продавец обязан изменить ВРИ за свой счёт».
С 1 марта 2026 года ВРИ стал главным финансовым и юридическим параметром земельного участка. Ошибка в одной строке может обернуться:
- ростом налога в 5 раз;
- запретом на строительство;
- срывом ипотеки или сделки.
Контролируйте ВРИ до покупки и при первых же планах изменения – обращайтесь за профессиональной кадастровой оценкой.