Дата публикации:

Земля является ключевым ресурсом любого муниципального образования. Она выполняет сразу две функции: природную (как часть экосистемы) и экономическую (как объект собственности и источник дохода). В статье рассматриваются правовые основы‚ практика и перспективы муниципального управления землями населенных пунктов в России на основании Земельного кодекса РФ (далее — ЗК РФ) и смежного законодательства.

Понятие и правовой статус земель населенных пунктов

Определение

Согласно ст. 83 ЗК РФ:

• Земли населенных пунктов — это участки‚ используемые и предназначенные для застройки и развития городов‚ посёлков и сельских населённых пунктов.
• Границы населённых пунктов отделяют их от земель иных категорий (сельхозназначения‚ промышленности и т.д.).
• Границы не могут пересекать границы муниципальных образований и не выходить за их пределы.
• При выявлении пересечения с частными участками оно устраняется в порядке‚ предусмотренном ЗК РФ и другими федеральными законами (п. 2 в ред. ФЗ от № 438-ФЗ).

Категория земель населённых пунктов в системе земельных отношений

В соответствии со ст. 7 ЗК РФ вся земля РФ подразделяется на семь категорий:

1. Земли сельскохозяйственного назначения;
2. Земли населённых пунктов (наш предмет);
3. Земли промышленности‚ транспорта‚ связи‚ энергетики и т.п.;
4. Земли особо охраняемых территорий;
5. Земли лесного фонда;
6. Земли водного фонда;
7. Земли запаса.

Формы собственности на землю в муниципальном образовании

Конституционные основы

Конституция РФ закрепляет четыре формы собственности: государственная‚ муниципальная‚ частная и иные формы (например‚ долевая‚ арендная).

Муниципальная собственность по ЗК РФ

В муниципальную собственность относятся:

• земли‚ на которых расположено муниципальное имущество (школы‚ больницы‚ дороги‚ скверы);
• участки водного и лесного фонда местного значения;
• земли под объектами культурного наследия местного значения;
• земли‚ не разграниченные между РФ и субъектами‚ но находящиеся в границах муниципалитета и не отнесённые к государственной собственности;
• участки‚ безвозмездно переданные из государственной собственности для обеспечения устойчивого развития муниципалитета.

Разграничение государственной и муниципальной собственности

Выделение земель в муниципальную собственность осуществляется:

1. на основании Федерального закона от № 101-ФЗ «О разграничении государственной собственности на землю»;
2. по актам органов местного самоуправления‚ принимаемым в соответствии с законами субъекта РФ;
3. в рамках инвентаризации земель и внесения сведений в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН).

Полномочия органов местного самоуправления

Основные полномочия в сфере земельных отношений

Процедура предоставления земельного участка

Орган местного самоуправления может предоставить участок:

• в собственность (при изъятии из оборота нельзя);
• в аренду — на срок до 49 лет‚ может быть продлён;
• безвозмездное пользование — только для гос/муниципальных учреждений и НКО;
• постоянное (бессрочное) пользование, только для федеральных органов власти и госучреждений (ст. 20 ЗК РФ).

Основания для отказа в предоставлении

1. Участок изъят из оборота (ст. 27 ЗК РФ).
2. Федеральным законом установлен запрет на приватизацию.
3. Земельный участок зарезервирован для гос/мун нужд.

Финансовые аспекты: доходы муниципалитета от земли

Земельный налог

Ставка устанавливается муниципальными образованиями в пределах‚ определённых НК РФ: до 0‚3 % для участков‚ занятых жилищным фондом‚ и до 1‚5 % для прочих категорий.

Арендная плата

Размер платы определяется договором‚ но не может быть ниже кадастровой стоимости‚ умноженной на ставку рефинансирования ЦБ. Муниципалитет может устанавливать льготы для социально значимых объектов.

Доходы муниципальных бюджетов

По данным исследований‚ доля доходов от земельного налога и аренды составляет 4–5 % доходов местных бюджетов‚ что значительно меньше‚ чем в развитых странах (до 30–40 %).

Земельный контроль и муниципальные инспекторы

Состав контроля

• Проверка законности использования земельных участков.
• Выявление самовольного занятия.
• Проверка соблюдения целевого назначения.
• Контроль за переводом земель из одной категории в другую.

Полномочия инспекторов

Муниципальные инспекторы имеют право:

• составлять акты проверок;
• выдавать предписания об устранении нарушений;
• направлять материалы в суд и органы прокуратуры.

Проблемы и пути совершенствования

Основные проблемы

1. Недостаточная доля земель в муниципальной собственности.
2. Низкие доходы местного бюджета от земельных платежей.
3. Сложности разграничения государственной и муниципальной собственности.
4. Ограниченные полномочия органов местного самоуправления в сфере градостроительства и недропользования.

Перспективные меры

• Завершение инвентаризации всех земель и внесение сведений в ЕГРН.
• Внедрение адресной кадастровой оценки для повышения доходов от земельного налога.
• Переход к «единому имущественному комплексу»‚ где земельный участок и расположенные на нём объекты недвижимости находятся в единой форме собственности.
• Расширение муниципального земельного контроля за счет внедрения цифровых сервисов (ГИС‚ дроны‚ спутниковый мониторинг).
• Создание земельно-имущественных бирж при муниципалитетах для прозрачной продажи и аренды участков.

Практический пример: Ставропольский край

В Ставропольском крае:

• введён геоинформационный портал земельного кадастра;
• завершена инвентаризация 92 % земель населённых пунктов;
• в 2025 г. доля доходов от земельных платежей выросла до 6‚7 % благодаря пересмотру кадастровой стоимости;
• активно используется механизм муниципального резервирования для строительства школ и дорог.

Муниципальное управление землями населённых пунктов — это многоуровневая система‚ включающая право собственности‚ нормативное регулирование‚ финансовые механизмы и контроль. Для повышения эффективности необходимо:

1. Завершить процесс разграничения собственности.
2. Создать условия для роста доходов местных бюджетов.
3. Цифровизировать процессы управления и контроля.

Только при сочетании правовой ясности‚ технологичности и финансовой заинтересованности муниципалитет сможет превратить землю из бюрократического актива в драйвер устойчивого развития территории.