Неверно установленная кадастровая стоимость земельного участка, здания или квартиры напрямую влияет на размер налога, арендной платы, залогового обеспечения и даже судебных издержек. Именно поэтому муниципальные образования всё чаще инициируют процедуру оспаривания кадастровой стоимости, как в интересах бюджета, так и граждан. Ниже разберёмся, как это происходит на практике и какие инструменты доступны местным властям и собственникам;

Почему кадастровая стоимость волнует муниципалитет

• Налоговая база. От кадастровой стоимости зависит объём поступлений в местный бюджет по налогу на имущество физических и юридических лиц.
• Арендные ставки. При расчёте аренды муниципальной недвижимости применяется именно кадастровая оценка; заниженная стоимость приводит к потере доходов.
• Экономическая справедливость. Слишком высокая оценка нагружает собственников и может привести к массовым жалобам и судам.

Какие правовые механизмы доступны муниципалитету

Комиссия при территориальном органе Росреестра

С 2017 года каждый регион обязан создать комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. За 11 месяцев 2025 года в такие комиссии поступило 3 781 заявление, из них около 18 % подали муниципальные образования; Преимущества:

• Бесплатная процедура;
• Рассмотрение в течение 30 календарных дней;
• Возможность подать коллективные заявления по нескольким объектам.

Судебное оспаривание

Если комиссия отказала или решение не устраивает сторону, можно обратиться в суд. Для муниципалитетов доступны два пути:

1. Исковое заявление об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной (ст. 24.18 КоАП РФ).
2. Административное производство по оспариванию результатов государственной кадастровой оценки (ст. 403–404 ГПК РФ).

Изменения 2024–2026: что важно знать муниципалитетам

Ежегодная переоценка с 2025 года

Начиная с 2025 года, кадастровая стоимость пересматривается ежегодно по единой методике. Это снижает риск значительной переоценки, но увеличивает нагрузку на комиссии: прогнозируется рост заявлений на 25–30 %.

Сокращение сроков апелляции

Раньше можно было подать жалобу в течение пяти лет. С 2024 г. срок сокращён до трёх лет с даты внесения сведений в ЕГРН. Муниципалитетам рекомендовано вести реестр спорных объектов, чтобы не упустить дедлайн.

Онлайн-сервис «Оценка-онлайн»

Росреестр запустил федеральный сервис, позволяющий:

• Загрузить экспертный отчёт рыночной стоимости в формате XML;
• Подать заявление в комиссию без личного визита;
• Отслеживать статус дела в режиме реального времени.

Пошаговая инструкция для муниципального образования

Шаг 1. Анализ базы объектов

Специалисты муниципалитета формируют перечень объектов, по которым:

• Кадастровая стоимость отличается от рыночной более чем на 30 %;
• Участки не используются по назначению, но облагаются высоким налогом;
• Имеются многочисленные жалобы собственников.

Шаг 2. Подготовка отчёта независимого оценщика

Необходимо заключить договор с аккредитованной СРО оценочной компанией; Важно: отчёт должен быть сделан на дату, не позднее шести месяцев до подачи заявления.

Шаг 3. Заявление в комиссию

В пакет документов входят:

1. Заявление установленной формы;
2. Копии правоустанавливающих документов;
3. Экспертный отчёт о рыночной стоимости;
4. Кадастровый паспорт (выписка ЕГРН);
5. Согласие муниципального совета (протокол сессии).

Шаг 4; Получение решения и обжалование

Если комиссия снижает стоимость, новое значение вносится в ЕГРН в течение 5 рабочих дней. При отказе муниципалитет может подать иск в суд в течение трёх месяцев.

Калькулятор экономического эффекта

Пример расчёта для муниципалитета:

Частые ошибки и как их избежать

• Отсутствие полномочий. Убедитесь, что решение об оспаривании принимает представительный орган муниципалитета (совет депутатов).
• Неверная дата отчёта. Проверьте, чтобы дата оценки была не ранее и не позднее .
• Недооценка судебных рисков. Если экспертиза выполнена с методическими нарушениями, суд может отказать; рекомендуется использовать экспертов, включённых в реестр Минэкономразвития.

Контакты и полезные ресурсы

Для муниципальных служащих доступны:

• Горячая линия Росреестра: ###-###-####;
• Региональный центр «Госоценка» (gosevaluation.ru) — образцы заявлений и калькулятор;
• Образцы решений совета депутатов можно скачать в разделе «Муниципальные документы» на сайте ФГБУ «ФКП Росреестра».

Муниципальное образование вправе и должно активно участвовать в процессе оспаривания кадастровой стоимости: это позволяет сбалансировать налоговую нагрузку, пополнить местный бюджет и повысить доверие граждан. Главное — соблюдать сроки, использовать качественные экспертные отчёты и не забывать о новых цифровых сервисах Росреестра.