МСФО (IAS) -0 «Инвестиционная недвижимость» устанавливает правила бухгалтерского учета объектов недвижимости, которые владеет (или арендует по финансовой аренде) организация для получения арендной платы, роста капитала или обоих видов выгод.

• Действует для отчетных периодов, начинающихся 1 января 2025 г. и позже (последние уточнения).
• Не распространяется на:
  1. недвижимость, занятую собственником (IAS 16);
  2. недвижимость, предназначенную для продажи (IFRS 5);
  3. строительство недвижимости от имени третьих лиц (IFRS 15);
  4. землю, используемую в сельском хозяйстве (IAS 41).

Что считается инвестиционной недвижимостью?

Ключевые критерии

Согласно стандарту, инвестиционной недвижимостью признаются:

• земля (land);
• строение (building);
• их комбинация (land + building) — например, торговый центр, офисное здание, склад, которое сдаётся в аренду.

Никаких других уточнений стандарт не содержит: важно лишь соответствие цели использования.

Практические примеры

Первоначальный учет

Первоначальное признание

Инвестиционная недвижимость первоначально признаётся по справедливой стоимости, включающей все расходы на приобретение и доведение объекта до состояния, пригодного для использования.

• Покупка: справедливая стоимость + прямые транзакционные расходы (юридические услуги, налоги, комиссии).
• Самостроительство: себестоимость строительства + заёмные расходы (IAS 23).
• Обмен: по справедливой стоимости полученного актива, если обмен имеет коммерческий смысл.

Пример первоначальной оценки

Компания «Альфа» приобретает офисное здание для последующей сдачи в аренду:

Покупная цена: 50 000 000 ₽
Налог на недвижимость: 600 000 ₽
Юридические услуги: 200 000 ₽
Комиссия агенту: 500 000 ₽

Последующая оценка

Модель справедливой стоимости (основной подход)

После первоначального признания компания обязана отражать инвестиционную недвижимость по справедливой стоимости с отнесением изменений на прибыль или убыток периода.

• Справедливая стоимость определяется в соответствии с IFRS 13 на каждую отчётную дату.
• Необходимо использовать данные независимых оценщиков при значительной стоимости объекта.
• Расходы на текущее обслуживание признаются в P&L, капитальные улучшения увеличивают балансовую стоимость.

Модель себестоимости (альтернативный подход)

Допускается только в случае, если справедливая стоимость не может быть определена достоверно на постоянной основе. В этом случае:

1. Применяется IAS 16 (амортизация по справедливой стоимости на дату перехода).
2. Требуется раскрытие причин невозможности определения справедливой стоимости.

Переклассификации

Переход между IAS 40 и другими стандартами возможен только при изменении цели использования:

• IAS 40 → IAS 16: начало использования собственником для собственных нужд.
• IAS 40 → IFRS 5: намерение продать в течение 12 месяцев.
• IAS 16 → IAS 40: конец собственного использования и начало сдачи в аренду.

Раскрытие информации

Основные требования

1. Метод оценки: справедливая стоимость или себестоимость.
2. Квалификация оценщика: независимость, профессиональные аттестаты, методика оценки (подходы: сравнительный, доходный, затратный).
3. Справедливая стоимость по уровням входных данных IFRS 13:
   • Уровень 1 — котировки на активном рынке;
   • Уровень 2 — наблюдаемые параметры;
   • Уровень 3 — недоступные рыночные данные (DCF-модель).
4. Рентабельность: прибыль/убыток от изменения справедливой стоимости (отдельная строка).
5. Детализация: по классам объектов, географическому расположению.

Пример фрагмента раскрытия в примечаниях

Инвестиционная недвижимость по справедливой стоимости:
┌──────────────────────────────────────────────┬────────────┐
│ Категория │ │
├──────────────────────────────────────────────┼────────────┤
│ Офисные здания (г. Москва) │ 3 500 млн │
│ Торговые центры (г. Санкт-Петербург) │ 1 800 млн │
│ Складские комплексы (г. Казань) │ 650 млн │
└──────────────────────────────────────────────┴────────────┘
Оценка проведена независимым оценщиком «Кад-Ком», член РОО, диплом № 1234 от . Использован доходный подход (дисконтирование денежных потоков на 10 лет, дисконтная ставка 9,5 %).

Налоговые аспекты в РФ и влияние IFRIC

Российские компании, применяющие МСФО, должны учитывать:

• разницу в налоговом учёте РФ (амортизация по КИК) и бухгалтерском учёте (справедливая стоимость);
• влияние НК РФ на признание временной разницы (IAS 12);
• последствия IFRIC 23 «Неопределённость в налоговом учёте» при споре о налоговой базе от арендных доходов.

Последние изменения и тренды

На апрель 2026 года действуют следующие обновления:

1. Уточнены критерии «активного рынка» в связи с санкционными ограничениями.
2. Добавлено требование раскрывать углеродный след зданий (ESG-раскрытие).
3. Расширены примеры перехода на модель справедливой стоимости при частичной аренде (процент доли аренды ≥ 20 %).

Чек-лист для бухгалтера и аудитора

• ☐ Определена цель владения (аренда/рост стоимости).
• ☐ Проведена первоначальная оценка по справедливой стоимости.
• ☐ Подготовлен контракт с независимым оценщиком (квалификация, методика).
• ☐ Рассчитаны временные разницы (IAS 12).
• ☐ Подготовлены примечания: метод, уровень справедливой стоимости, чувствительность к 10 % изменению ставки дисконта;
• ☐ Соответствие требованиям ESG-раскрытия (углерод, энергоэффективность).

МСФО (IAS) -0, динамичный стандарт, который требует отчётности по справедливой стоимости и прозрачного раскрытия. При правильном применении он позволяет инвесторам получать актуальную информацию о стоимости портфеля и управлять рисками на рынке недвижимости.

Вопросы и комментарии присылайте на help@ifrs-support.ru.
© IFRS-Support, 2026