Дата актуализации: 19 апреля 2026 г., 04:17:27

Содержание

1. Объём применения стандарта к земельным договорам
2. Ключевые понятия
3. Учет арендатора (lessee)
4. Учет арендодателя (lessor)
5. Амортизация и оценка прав пользования
6. Ставка дисконтирования при изменении условий
7. Влияние изменения ставки НДС в России
8. Согласование с российскими ФСБУ
9. Практические примеры

Стандарт IFRS 16 «Аренда» вступил в силу 1 января 2019 года, полностью заменив прежний IAS 17. Основным нововведением стало требование к арендаторам отражать почти все аренды в балансе как право пользования активом и соответствующее обязательство по аренде. Это изменение особенно актуально для компаний, использующих земельные участки в своей деятельности, поскольку ранее такие договоры часто классифицировались как операционные и не учитывались в балансе.

Для России с 1 января 2026 года ставка НДС увеличилась до 22 %. Повышение налога напрямую затронуло учет арендных выплат, а новые ФСБУ (в частности ФСБУ 25/2018) требуют более тесного согласования с международными стандартами.

Объём применения стандарта к земельным договорам

• Стандарт применяется ко всем договорам аренды, в т.ч. к аренде земли (как правового, так и экономического характера).
• Исключения: аренда прав на добычу полезных ископаемых, аренда государственных земель, если договор не передает право контроля над активом.
• Если арендатор уже владеет собственными земельными участками, признанными как инвестиционные активы, право пользования арендованной землей не амортизируется (см. информация из интернета).

Ключевые понятия

Учет арендатора (lessee)

Признание прав пользования и обязательства

1. Определяется дата начала аренды – момент, когда арендодатель делает актив доступным для использования (см. информацию из интернета).
2. Сумма обязательства по аренде рассчитывается как текущая стоимость всех будущих арендных платежей, включая фиксированные и переменные, зависящие от индекса.
3. Полученный актив (право пользования) первоначально оценивается по той же сумме, что и обязательство, за вычетом предоплаты и субсидий.

Амортизация права пользования

Для большинства земельных аренд праву пользования присваивается срок полезного использования, равный сроку аренды. При этом:

• Если арендатор имеет собственные земельные участки, признанные как инвестиционные активы, право пользования арендованной землей не амортизируется (это особый случай, описанный в предоставленном тексте).
• В остальных случаях применяется линейный метод амортизации.

Признание арендных платежей

Каждый арендный платеж разбивается на две части:

• Часть, уменьшающая обязательство по аренде (principal).
• Часть, учитываемая как процентные расходы (interest expense) по ставке дисконтирования.

Влияние НДС

С 1 января 2026 года ставка НДС в России составляет 22 %. При расчёте арендных платежей необходимо:

1. Определить базовую сумму без НДС.
2. Добавить НДС к каждому платежу, учитывая, что НДС может быть возмещён (input tax) в зависимости от статуса плательщика.
3. При расчёте текущей стоимости использовать базовую сумму без НДС, а НДС учитывать в отдельной строке расходов.

Учет арендодателя (lessor)

Классификация аренды

Под МСФО 16 арендодатель классифицирует аренду как:

• Финансовая аренда – если передаются все или почти все риски и выгоды, связанные с владением землей.
• Операционная аренда – если арендодатель сохраняет существенные риски/выгоды;

Финансовая аренда земли

1. Признание арендного актива в виде дебиторской записи (продажа земельного участка в виде финансовой аренды).
2. Признание доходов по процентам от финансовой аренды.
3. Списание стоимости актива в соответствии с графиком амортизации (обычно линейный метод).

Операционная аренда земли

Арендодатель сохраняет землю в балансе и признаёт арендные доходы равномерно в течение срока аренды.

Амортизация и оценка прав пользования

Для земельных аренд важны два момента:

• Наличие собственных земельных участков у арендатора. Если такие участки признаны инвестиционными, то арендованное право пользования не амортизируется (как указано в исходных данных).
• Срок аренды. Если срок аренды превышает 12 мес., праву пользования начисляется амортизация в течение срока аренды.

Пример расчёта амортизации:

Годовой арендный платеж (без НДС) = 10 000 000 ₽
Ставка дисконтирования = 8 %
Срок аренды = 5 лет

Текущая стоимость обязательства ≈ 10 000 000 × (1‑(1+0,08)^‑5)/0,08 ≈ 39 543 000 ₽

Годовая амортизация (линейный метод) = 39 543 000 ₽ / 5 = 7 908 600 ₽

Ставка дисконтирования при изменении условий аренды

Если в течение срока аренды меняются существенные условия (например, продление, изменение арендных платежей), необходимо пересчитать обязательство:

1. Определить новую ставку дисконтирования – обычно это взвешенная средняя стоимость капитала (WACC) арендатора.
2. Пересчитать текущую стоимость оставшихся платежей.
3. Отразить разницу как изменение обязательства по аренде в прибыли/убытке (или в прочем совокупном доходе, если это соответствует политике компании).

Вопрос «Должна ли организация пересмотреть ставку дисконтирования, если изменились условия…» напрямую связан с этим пунктом.

Влияние изменения ставки НДС в России

С 2026 года НДС в России поднялся до 22 %. Это воздействует на:

• Размер арендных платежей, включающих НДС.
• Возможность возмещения НДС (input tax) – зависит от того, являеться ли арендатор плательщиком НДС.
• Отражение НДС в балансе: НДС по арендным платежам учитывается как текущий налоговый обязательство, а не как часть обязательства по аренде.

Пример:

Базовый арендный платеж = 10 000 000 ₽
НДС (22 %) = 2 200 000 ₽
Общий платеж = 12 200 000 ₽

Если арендатор имеет право на вычет НДС, он учитывает только 10 000 000 ₽ в расчёте обязательства по аренде.

Согласование с российскими ФСБУ

Новые ФСБУ (в частности ФСБУ 25/2018 «Учет аренды») приближают российскую практику к МСФО 16 и в некоторых случаях прямо требуют применения международных стандартов. Основные моменты:

• ФСБУ 25/2018 требует признать арендные обязательства и права пользования в балансе, аналогично МСФО 16.
• При наличии собственных земельных участков, признанных как инвестиционные, ФСБУ допускает отсутствие амортизации прав пользования (соответствует международному подходу).
• В случае конфликтов между национальными и международными требованиями, компании, готовящие консолидированную отчётность по МСФО, обязаны применять МСФО 16.

Практические примеры

Пример 1. Аренда земли без собственных земельных участков

В балансе арендатор отражает актив «Право пользования землей» в размере 89,5 млн ₽ и обязательство по аренде той же суммы.

Пример 2. Аренда земли, когда арендатор владеет собственными земельными участками (инвестиционные)

• В данном случае праву пользования не требуется амортизация, так как арендатор уже имеет собственные инвестиционные земли.
• Обязательство по аренде всё равно признаётся, но в отчёте о прибыли/убытке только процентные расходы отражаются.

Пример расчёта:

Годовой арендный платеж = 8 000 000 ₽ (без НДС)
Ставка дисконтирования = 7 %
Срок аренды = 10 лет

Текущая стоимость обязательства ≈ 8 000 000 × (1‑(1+0,07)^‑10)/0,07 ≈ 55 000 000 ₽

Годовой процентный расход (первый год) = 55 000 000 × 7 % = 3 850 000 ₽
Амортизация = 0 ₽ (право пользования не амортизируется)

Стандарт МСФО 16 «Аренда» радикально изменил подход к учёту арендных договоров, включая аренду земли. Ключевые выводы:

• Все аренды земли, за исключением специально оговорённых исключений, отражаются в балансе арендатора как право пользования и обязательство.
• Если у арендатора имеются собственные земельные участки, признанные инвестиционными, амортизация права пользования не требуется.
• Ставка дисконтирования должна пересматриваться при существенных изменениях условий аренды.
• С 2026 года повышение НДС до 22 % требует отдельного учёта НДС в расчётах арендных платежей.
• Новые ФСБУ в России согласуются с международными требованиями, но компании, готовящие консолидированную отчётность по МСФО, обязаны соблюдать МСФО 16.

Тщательное соблюдение всех требований стандарта поможет избежать ошибок в финансовой отчётности, улучшит прозрачность финансовых показателей и обеспечит соответствие как международным, так и национальным нормативам.

Автор статьи: Ваш виртуальный помощник