Сдача нежилой недвижимости в аренду – один из самых стабильных видов пассивного дохода. Однако выбор налогового режима напрямую влияет на чистую прибыль. В 2025–2026 годах патентная система налогообложения (ПСН) остаётся одной из самых выгодных опций для индивидуальных предпринимателей (ИП). Но разрешено ли применять патент именно при аренде нежилых помещений? Давайте разберёмся по пунктам.

Что такое патент в контексте аренды недвижимости

• Патент – это фиксированный авансовый платёж, который заменяет НДФЛ, НДС, налог на имущество и взносы «за себя» (если ИП работает без наёмных сотрудников).
• Оплачивается «вперёд» на срок от 1 до 12 месяцев в пределах календарного года.
• Доход ИП ограничен 60 млн рублей в год по всем патентам в совокупности.

Разрешена ли аренда нежилой недвижимости по патенту в 2025 году

Федеральный уровень

С в п. 19.1 и 19.2 Перечня видов деятельности (утв. Постановлением Правительства РФ № 2496-р от ) добавлены новые позиции:

1. Сдача в аренду объектов недвижимости, находящихся в собственности ИП (неважно, жилое это или нежилое).
2. Услуги по оперативному управлению недвижимым имуществом за вознаграждение или на договорной основе.

Таким образом, на федеральном уровне патент на аренду нежилых помещений возможен.

Региональный уровень (на примере г. Москвы)

Москва в Законе г. Москвы № 45 от «О патентной системе налогообложения» включила:

• п. 8.1 «Сдача в аренду (именно) нежилых помещений, зданий, сооружений, расположенных на территории города Москвы».
• Ограничение: помещения должны находиться в одном муниципальном образовании – т.е. внутри г. Москвы. Если объект в Московской области, патент по московским правилам не оформляется.

Как рассчитать стоимость патента на нежилое помещение в Москве

Формула 2025 года

П = БД × 6 % × (Кол-во мес. / 12)

• БД (базовый доход) устанавливает Москва индивидуально по каждому району и площади.
• Пример: нежилое помещение 150 м² на Арбате. БД = 1 200 000 ₽/год. Патент на 12 месяцев = 1 200 000 × 6 % = 72 000 ₽ (вместо ~13–15 % при УСН «Доходы»).

Какие условия обязательны для перехода на патент

1. Форма собственности: только ИП (ООО патент не может купить).
2. Режим: ИП не должен применять ЕСХН или упрощёнку с объектом «Доходы минус расходы».
3. Количество сотрудников: ≤ 15 человек.
4. Объект недвижимости должен быть в собственности ИП либо передан по доверенности от юр. лица-учредителя.
5. Один патент – один адрес. Если у вас 3 помещения в разных районах, понадобится 3 патента.

Пошаговая инструкция: оформление патента в 2025 году

Шаг 1. Проверьте возможность применения ПСН

• Сравните ожидаемый доход с лимитом 60 млн ₽.
• Убедитесь, что здание находится в одном муниципальном образовании.

Шаг 2. Сформируйте пакет документов

1. Заявление № 26.5-1 (в электронном виде через «Личный кабинет ИП» или на бумаге в ИФНС).
2. Кадастровый паспорт/выписка ЕГРН на помещение.
3. Договор аренды или его проект.

Шаг 3. Оплатите патент

• Если срок ≤ 6 мес. – 100 % до начала действия патента.
• Если 6–12 мес. – 1/3 в течение 90 дней, оставшиеся 2/3 до конца срока.

Шаг 4. Сдайте «патентную» отчётность

Книга доходов (форма КД-1) ведётся в электронном или бумажном виде и предъявляется только по требованию налоговой; Декларацию по патенту не сдают.

Что важно помнить в 2025–2026 годах

• С вводится эскроу-счёт для крупных ИП-арендодателей доходом > 60 млн ₽ – но это не касается патентников, поскольку лимит 60 млн ₽ уже действует.
• Индексация ставок: ежегодно регионы могут повышать БД на коэффициент-дефлятор (ожидается 1,029 на 2026 г.).
• Проверьте право на «досрочный» патент: если вы начали год на УСН, перейти на патент можно с любого 1-го числа месяца, подав заявление за 10 раб. дней.

Сравнительная таблица: патент vs УСН «Доходы»

Когда патент НЕ подойдёт

• Объект в Московской области, а ИП зарегистрирован в Москве.
• ИП уже применяет УСН «Доходы минус расходы» и не хочет терять право на вычет затрат.
• Арендатор – крупная компания, требующая счет-фактуру с НДС (патент НДС не начисляет).

Да, патент на сдачу в аренду нежилого помещения в 2025–2026 годах разрешён и, при соблюдении ограничений, может принести серьёзную экономию. Главное – убедиться, что объект расположен в одном муниципальном образовании и соответствует местным ставкам БД. Учтите, что раз в год регионы пересматривают размер базового дохода, поэтому сверяйте актуальные данные на официальном сайте ФНС или в московском законодательстве перед каждым новым патентным периодом.

Консультируйтесь с квалифицированным налоговым специалистом, чтобы учесть индивидуальные особенности вашего бизнеса и избежать штрафов за нарушение условий ПСН.