Вопрос возврата налогов при сдаче или аренде жилья волнует и собственников, и съёмщиков. Кому положен вычет, на каких условиях и как оформить возврат — разбираемся по пунктам.

Какие налоги платит арендодатель

Основной налог, который должен заплатить собственник, сдающий квартиру, — это НДФЛ (налог на доходы физических лиц):

• 13 % — при годовом доходе до 5 млн ₽;
• 15 % — на сумму, превышающую 5 млн ₽ в год.

Если собственник решил работать как самозанятый, можно перейти на Профессиональный доход (НПД) с тарифом:

• 4 % — при аренде гражданам;
• 6 % — при аренде ИП или компаниям.

Внимание: самозанятость доступна только в том случае, если собственник сам сдаёт помещение и не нанимает наёмных работников.

Может ли арендодатель вернуть часть налога?

Имущественный вычет при покупке

Даже если вы получаете доход от аренды, вы можете одновременно пользоваться имущественным вычетом при покупке другой квартиры. Тогда государство вернёт 13 % от уплаченного НДФЛ (максимально 260 тыс. ₽ при покупке до 2 млн ₽).

Расходы на содержание квартиры

В декларации 3-НДФЛ можно указать:

• коммунальные, ремонтные и управленческие расходы;
• проценты по ипотеке, если квартира куплена в кредит.

Эти траты уменьшают налогооблагаемую базу (доход минус расходы), но должны быть подтверждены документально (чеки, договоры, акты).

Как арендатору получить вычет: новая льгота 2026 года

Кто может претендовать

С 2026 года в силу вступают изменения, которые предоставляют арендаторам право на социальный налоговый вычет при соблюдении условий:

1. Отсутствие собственного жилья в РФ (ни доли, ни квартиры, ни дома).
2. Наличие официального договора аренды сроком от 1 года, зарегистрированного в Росреестре.
3. Временная регистрация по адресу съёмной квартиры.
4. Арендная плата не выше 70 тыс. ₽ в месяц (или регионального лимита).
5. Наличие официального дохода и уплаты НДФЛ.

Размер вычета

Государство вернёт 13 % от фактически уплаченной арендной платы, но не более 120 тыс. ₽ в год. Средства поступят на банковский счёт единовременно после проверки декларации (до 4 месяцев).

Как оформить

1. Готовим пакет документов:
   • договор аренды с регистрацией;
   • квитанции, чеки, выписки из банка об оплате;
   • справка 2-НДФЛ от работодателя;
   • выписка из ЕГРН об отсутствии собственности.
2. Заполняем декларацию 3-НДФЛ через сервис ФНС «Личный кабинет» или программу «Декларация».
3. Подаём заявление на возврат (раздел «Возврат НДФЛ»).
4. Ожидаем деньги на счёт.

Пошаговая инструкция для арендодателя: как уменьшить налог

1. Выберите режим налогообложения:
   • НДФЛ 13 % — если доходы высокие и расходы трудно доказать;
   • НПД 4 % — если вы сдаёте физлицам и трат подтвердить не нужно.
2. Зарегистрируйтесь в «Мой налог» или в ФНС как ИП (если нужна вычетная имущественная система).
3. Храните все документы о расходах на ЖКУ, ремонт, ипотеку.
4. Подайте 3-НДФЛ до 30 апреля следующего года и заявите вычет «доход минус расходы».

Что изменится в 2026 году: кратко

• Арендаторы без собственности получат право на возврат 13 % арендной платы.
• Новый лимит на имущественный вычет при покупке — до 3 млн ₽ (возврат до 390 тыс. ₽).
• Электронная регистрация договоров станет обязательной для социального вычета.

Частые ошибки и как их избежать

• Не хранить чеки и договоры. Без документов нельзя подтвердить расходы и получить вычет.
• Сдавать квартиру «в тень». При проверке ФНС начислит не только налог, но и штрафы + пени.
• Забывать регистрировать договор. Для нового вычета арендаторам нужна регистрация в Росреестре.

Краткий чек-лист для действий в 2026 году

1. Арендодателю: до 30 апреля подать 3-НДФЛ и заявить расходы.
2. Арендатору: собрать пакет документов и подать заявление на вычет через «Личный кабинет» ФНС.
3. Обе стороны: заключать договоры в письменной форме и регистрировать их электронно.