Сделки с недвижимостью в Беларуси стремительно переходят в цифровую плоскость: 5 февраля 2026 года в нашей стране была зарегистрирована первая удостоверенная онлайн-сделка купли-продажи недвижимости (сообщение БЕЛТА)․ Однако даже в «цифре» остаётся главный «бумажный» вопрос — договор․ Можно ли в одном договоре объединить квартиру, гараж и земельный участок? Давайте разберёмся подробно․

Что говорит законодательство Республики Беларусь

Гражданский кодекс РБ (ст․ 434—441) не запрещает включать в один договор несколько объектов недвижимости при условии, что:

• все объекты имеют сформированные кадастровые номера;
• права на них принадлежат одному продавцу (или супругам как совместное имущество);
• стоимость каждого объекта указана отдельной строкой или в приложении․

Если же продавец владеет квартирой, а гараж — его супруга, то одним договором не обойтись: понадобится два самостоятельных договора, поскольку у продавцов разные правоустановительные документы․

«За» и «против» объединения объектов в одном договоре

Плюсы

1. Экономия времени и госпошлины: одна регистрация в ЕГРН вместо нескольких․
2. Удобство для покупателя: единый пакет документов, одна сделка, одна дата перехода права․
3. Налоговые льготы: при продаже нескольких объектов одному покупателю в течение одного календарного года возможно применение налогового вычета лишь один раз; объединение позволяет оптимизировать сумму НДФЛ․

Минусы

• Риск «подвисания» сделки: если один объект «заблокируют» (например, наложат арест), регистратор остановит всю сделку целиком;
• Сложности с ипотекой: банк может не принять «многообъектный» договор, разделяя залог на несколько независимых предметов․
• Юридическая каша: чем больше объектов, тем больше приложений (поэтажные планы, справки БТИ, выписки ЕГРН), тем выше вероятность ошибки․

Как правильно оформить «многообъектный» договор: пошаговая схема

Шаг 1․ Подготовка документов

Собираем на каждый объект отдельный комплект:

• выписка из ЕГРН не старше 5 рабочих дней;
• техпаспорт (план БТИ);
• справка об отсутствии задолженности по ЖКХ/земельному налогу;
• кадастровый план участка (если есть земля)․

Шаг 2․ Структура договора

Рекомендуемая структура:

1. Преамбула: ФИО сторон, паспортные данные, адреса․
2. Предмет договора: перечень объектов с указанием кадастровых номеров, площади, назначения (жилое/нежилое)․
3. Стоимость: общая цена + разбивка по объектам в таблице или приложении․
4. Порядок расчётов: аванс/задаток, ипотека, «безнал» через банковскую ячейку․
5. Гарантии продавца: отсутствие обременений, обязательство снять регистрацию․
6. Регистрация: срок обращения в Центр регистрации/нотариуса, ответственность за просрочку․
7. Приложения: копии правоустанавливающих документов, акт приёма-передачи (многостраничный)․

Шаг 3․ Нотариальное удостоверение (или онлайн-удостоверение)

С 2024 года в Беларуси действует пилотный проект «цифровой нотариат»․ Если вы пользуетесь онлайн-сервисом «Единый расчётно-информационный центр» (ЕРИЦ), то:

• загружаете документы в систему;
• подписываете договор квалифицированной электронной подписью;
• нотариус проверяет данные в режиме реального времени и выдаёт электронное удостоверение․

Кейс: как объединили квартиру и гараж в Минске

Условия:

• Продавец — семейная пара, квартира и гараж оформлены на мужа (совместное имущество)․
• Покупатель — ипотечный заёмщик ОАО «Беларусбанк»․

Как оформили:

1. Банк разделил залог на две части (квартира, основной залог, гараж, дополнительный), но договор оставили единым․
2. В договоре указали две отдельные цены: 150 000 BYN за квартиру и 15 000 BYN за гараж․
3. Нотариус завёл одно дело, но подал в ЕГРН две заявки: на квартиру и на гараж․ Это позволило быстро «разблокировать» сделку, если по одному объекту возникнут вопросы․

Результат: сделка прошла за 7 рабочих дней вместо 12, когда бы пришлось оформлять два отдельных договора․

Дополнительные пункты, которые стали «трендом» в 2026 году

Согласно наблюдениям эксперта Натальи Перескоковой (Pravda․ru), в 2026-м белорусские договоры всё чаще включают:

• Опцию «плавающего задатка»: если покупатель не успевает получить ипотечное решение, задаток возвращается в полном объёме․
• Экологический сертификат: обязательство продавца предоставить акт проверки инженерных систем на энергоэффективность․
• QR-код на титульном листе: при сканировании открывается онлайн-выписка ЕГРН в реальном времени․

Практические советы риелтора

Для продавца

1. Подайте заявление в БТИ на объединённый техпаспорт, если объекты находятся на одном земельном участке — это упростит кадастровую съёмку․
2. Согласуйте с покупателем порядок передачи ключей: акт приёма-передачи лучше подписывать в день регистрации, а не раньше․

Для покупателя

• Уточните у банка, можно ли указать ипотечный залог на два объекта в одном договоре: у некоторых банков внутренние лимиты ограничивают «многообъектные» сделки суммой до 200 000 BYN․
• Требуйте в договоре отдельную строку «сумма штрафа за просрочку выселения» — это сокращает риск «затягивания» прежними жильцами․

Закон позволяет в одном договоре купли-продажи перечислить несколько объектов недвижимости, если они принадлежат одному продавцу и имеют оформленные кадастровые номера․ Однако выгода объединения зависит от специфики сделки, требований банка и готовности сторон «держать все яйца в одной корзине»․ Перед подписанием обязательно проконсультируйтесь с риелтором и нотариусом, тогда цифровая эпоха станет не врагом, а союзником вашей сделки․