Снять жильё у близкого родственника — довольно распространённый способ сэкономить на арендных платежах и упростить процесс заключения договора. Однако даже такие «домашние» сделки подпадают под действие гражданского законодательства и налогового кодекса РФ. В статье разберём, какие правила необходимо соблюдать, какие налоги могут возникнуть и как правильно оформить отношения, чтобы избежать конфликтов с ФНС и судами.

Правовой статус аренды между родственниками

Договор аренды – обязательный документ

По Гражданскому кодексу РФ (ГК РФ) любое возмездное пользование имуществом, в т.ч. жилым, оформляется договором аренды. Это правило не делает исключения для родственников. Если арендодатель получает за проживание плату, даже символическую, необходимо заключить письменный договор.

Какие отношения считаются «близкими родственниками»?

Для целей налогообложения и некоторых ограничений закон выделяет следующие категории:

• супруг(а) и супруг(а) (в т.ч. в гражданском браке);
• родители и дети;
• братья и сестры;
• дедушки, бабушки, внуки;
• дядя, тётя, племянник, племянница.

Если арендатор относится к одной из этих групп, он считается близким родственником арендодателя.

Ограничения на возмездные сделки между родственниками

Согласно ст. 209 ГК РФ, сделки между близкими родственниками, в т.ч. аренда, могут быть признаны недействительными, если они нарушают интересы третьих лиц (например, банки, выдающие ипотеку), либо если в сделке отсутствует реальная рыночная стоимость и она используется для скрытой передачи имущества.

Налоговые последствия

Налог на доходы физических лиц (НДФЛ) у арендодателя

Если арендодатель получает доход от сдачи квартиры в аренду, он обязан уплатить НДФЛ в размере:

• 13 % от полученной арендной платы (для резидентов РФ);
• 30 % – если арендодатель является нерезидентом.

Для расчёта налога используется декларация 3‑НДФЛ, которую необходимо подать в ИФНС по месту регистрации арендодателя в срок до 30 апреля года, следующего за годом получения дохода.

Налоговый вычет для арендатора

Согласно статье 219 НК РФ, налоговый вычет «на покупку (строительство) жилья» предоставляется только тем, кто покупает собственное жильё. При аренде квартиры вычет не предусмотрен, независимо от того, кто является арендодателем – родственник или постороннее лицо.

Как снизить налоговую нагрузку?

Есть два законных способа уменьшить НДФЛ у арендодателя:

1. Уплата налога по упрощённой ставке 6 % – если арендодатель сдаёт в аренду не более двух жилых помещений и их совокупный годовой доход не превышает 600 000 рублей. В этом случае арендодатель может воспользоваться налоговой декларацией по форме 2‑НДФЛ и уплатить 6 % от дохода.
2. Применение налогового вычета «на социальные нужды» – если арендодатель является пенсионером, инвалидом I‑II группы и получает доход ниже установленного порога, он может полностью избавиться от обязанности платить налог.

Налог при продаже квартиры, полученной в аренду

Если через несколько лет арендодатель решит продать квартиру, полученную в наследство или в дар, он может быть освобождён от НДФЛ, если выполнены условия минимального срока владения:

• 5 лет владения (общий случай);
• 3 года – если квартира была получена в дар, по наследству, в результате приватизации или по договору ренты от близкого родственника.

Эти сроки важны и при продаже квартиры, арендованной у родственника, если арендатор впоследствии приобретает её в собственность.

Как правильно оформить договор аренды между родственниками

Обязательные реквизиты договора

Согласно п. 2 ст. 421 ГК РФ, договор аренды должен содержать:

• ФИО и паспортные данные сторон;
• Полное описание квартиры (адрес, площадь, кадастровый номер);
• Размер арендной платы и порядок её выплаты (ежемесячно, в рублях, банковским переводом);
• Срок аренды (время начала и окончания);
• Права и обязанности сторон (коммунальные платежи, ремонт, страховка);
• Условия досрочного расторжения и порядок возврата залога (если он предусмотрен).

Подпись и нотариальное заверение

Для сделок между близкими родственниками нотариальное заверение не является обязательным, но рекомендуется в следующих случаях:

• если арендная плата существенно превышает рыночную;
• если договор заключается на длительный срок (более 5 лет);
• если в сделке участвуют третьи лица (например, ипотечный банк).

Нотариальное заверение повышает доказательную силу договора в суде и упрощает проверку со стороны налоговых органов.

Пример простого договора аренды

Договор аренды жилого помещения

г. Москва "__" _______ 20__
Арендодатель: Иванов Иван Иванович, паспорт: 45 01 123456, проживает: г. Москва, ул. Ленина, д. 10, кв. 5.
Арендатор: Петрова Мария Сергеевна, паспорт: 45 02 654321, проживает: г. Москва, ул. Пушкина, д. 15, кв. 12.

Предмет договора
 Арендодатель передаёт во временное пользование, а Арендатор принимает в аренду квартиру, находящуюся по адресу: г. Москва, ул. Ленина, д. 10, кв. 5, общей площадью 55 м² (кадастровый номер 77:01:0000000:1234).

Срок аренды
 Договор заключён на срок с "__" _______ 20__ по "__" _______ 20__ (12 месяцев) с правом продления по соглашению сторон.

Арендная плата
 Ежемесячная арендная плата составляет 15 000 (пятнадцать тысяч) рублей. Платёж производится до 5‑го числа каждого месяца на счёт № 40702###-###-####1234 в банке "Сбербанк".

Платёж за коммунальные услуги
 Арендатор обязуется самостоятельно оплачивать коммунальные услуги (электричество, вода, газ, услуги ЖКХ) по факту их потребления.

Ответственность сторон
 При досрочном расторжении договора любой из сторон обязана предупредить другую сторону за 30 календарных дней. В случае нарушения сроков оплаты арендной платы Арендатор уплачивает штраф в размере 0,1 % от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

Прочие условия
 Договор составлен в двух экземплярах, каждый из которых имеет одинаковую юридическую силу.

Подписи сторон:

_____________________/И.И. Иванов
_____________________/М.С. Петрова

Что делать, если договор не был заключён

Отсутствие письменного договора не освобождает от уплаты НДФЛ. Налоговая служба может использовать выписки из банковских счетов, подтверждения переводов, свидетельские показания и т.д. для доказательства факта получения арендных доходов. Поэтому даже при «дружеской» сделке рекомендуется оформить договор.

Практические рекомендации и типичные ошибки

• Не скрывайте доход. При получении арендных платежей в размере более 15 000 рублей в месяц арендодатель обязан уплатить НДФЛ и подать декларацию. Налоговая проверка может выявить скрытую аренду по банковским выпискам.
• Определяйте реальную рыночную стоимость. Если арендная плата сильно ниже рыночной, налоговые органы могут рассматривать сделку как попытку сокрытия дохода и начислить налог с «условной» стоимости.
• Следите за сроками уплаты налога. Налог уплачивается до 15 июля года, следующего за получением дохода (для резидентов). Пропуск срока влечёт штрафы в размере 20 % от суммы налога;
• Учитывайте правила совместного проживания в браке. Если аренда оплачивается совместно с супругом, налоговый вычет за покупку жилья может получить только тот, кто не является родственником арендодателя (см. пример из Журнала «Домклик»).
• Помните о кредитных ограничениях. Банки могут отказать в ипотеке, если квартира находится в «субъекте» сделки между родственниками без рыночной стоимости, так как это считается риском скрытой передачи имущества.

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Можно ли полностью не платить налог, если арендная плата символическая (например, 1 рубль в месяц)?

Да, если арендная плата не превышает 15 000 рублей в год, налог уплачивается в виде налога на имущество физических лиц (ставка 0,1‑0,3 %). Однако в случае, когда сумма явно ниже рыночной, налоговая служба может признать её «условной» и начислить НДФЛ с разницей между рыночной и фактической стоимостью.

Обязательно ли платить налог, если арендодатель – пенсионер с доходом ниже прожиточного минимума?

Пенсионеры, получающие доход ниже порогов (на 2026 год – 500 000 рублей), освобождаются от уплаты НДФЛ по доходам от аренды. При этом они всё равно обязаны подать декларацию, указав нулевую налоговую базу.

Можно ли оформить аренду через договор дарения?

Дарение и аренда – разные правовые институты. Если родственник хочет «подарить» право пользования квартирой, он может оформить договор безвозмездного пользования (дарения). В этом случае получатель не платит НДФЛ, но обязан подать декларацию о получении дара, если стоимость превышает 4 млн рублей (лимит 2026 года). При последующей продаже такой квартиры налог может взиматься, если срок владения меньше 3 лет.

Какой срок владения необходим, чтобы продать квартиру без налога, если её получили в наследство от родственника?

Для наследственной недвижимости освобождение от НДФЛ наступает после трёх лет владения (при условии, что объект был получен от близкого родственника). Если квартира была получена от более отдалённого родственника, срок составляет пять лет.

Можно ли сдавать в аренду комнату в квартире, которой владеет оба супруга?

Да, но каждый из супругов считается отдельным налогоплательщиком. Доход от сдачи части квартиры облагается НДФЛ в размере 13 % от полученной суммы. При совместном владении имуществом каждый может учесть свою долю в доходе.

Снимать квартиру у родственников законно и удобно, однако необходимо учитывать несколько ключевых моментов:

1. Оформить письменный договор аренды, указав реальную арендную плату и сроки.
2. У арендодателя возникнет обязанность уплатить НДФЛ (13 % для резидентов) и подать декларацию 3‑НДФЛ.
3. Для снижения налоговой нагрузки можно воспользоваться упрощённой ставкой 6 % (при условии соблюдения лимита доходов) или воспользоваться льготами для пенсионеров/инвалидов.
4. При последующей продаже квартиры важно учитывать минимальный срок владения (3 или 5 лет) для освобождения от налога.
5. Тщательно проверяйте условия ипотечного кредитования, если квартира находится в залоге банка – сделки между родственниками могут быть оспорены.

Соблюдение этих рекомендаций позволит избежать конфликтов с налоговой инспекцией, минимизировать финансовые риски и сохранить хорошие семейные отношения.

Дата публикации: