Краткий ответ: да, сдавать в аренду жильё, приобретённое (долевое участие) за счёт материнского капитала, разрешено, но только при соблюдении ряда обязательных условий. Ниже — полная инструкция, основанная на актуальных нормах законодательства РФ по состоянию на 19 апреля 2026 года.

Почему раньше было сложно, а теперь стало проще

До весны 2024 года квартира, купленная с использованием материнского капитала, автоматически оформлялась в общую долевую собственность родителей и всех детей (ч. 4 ст. 10 ФЗ-256). Это означало, что:

• любые действия (включая сдачу в аренду) требовали согласия всех долевиков;
• если ипотека ещё не была погашена, нужно было ещё и разрешение банка.

02 апреля 2024 года Президент подписал закон, который снимает обязательное согласие банка на оформление общей долевой собственности при непогашенной ипотеке. Это значительно упрощает последующие сделки, включая аренду.

Что говорит закон о сдаче в аренду

Основное правило: право собственников

Жилищный кодекс РФ (ст. 30 и 31) и Гражданский кодекс (ст. 209) прямо разрешают собственникам распоряжаться своим имуществом — в т.ч. сдавать внаём. Но:

• квартира находится в общей долевой собственности родителей и детей;
• доля ребёнка — несовершеннолетнего — охраняется законом особо.

Роль органов опеки

Чтобы сдать квартиру, в которой есть доли детей, нужно получить письменное разрешение органа опеки и попечительства (ООП). ООП проверит:

1. Не ухудшаются ли жилищные условия ребёнка (например, если семья сама остаётся без жилья).
2. Где будет проживать ребёнок во время сдачи квартиры.
3. Куда пойдут полученные от аренды деньги: доход должен направляться на нужды ребёнка (образование, медицина, накопления и т.д.).

Нюанс: если семья владеет другой квартирой или домом, где ребёнок фактически проживает, ООП чаще всего выдаёт разрешение без проблем;

Пошаговая инструкция: как легально сдавать квартиру

Шаг 1. Собираем документы

• Свидетельства о государственной регистрации права (выписка из ЕГРН) на всех долевиков.
• Согласие всех совершеннолетних собственников (родителей).
• Заявление в орган опеки по месту жительства ребёнка.
• Справка о составе семьи и занимаемой жилплощади.
• Копия договора аренды (проект).
• Документы, подтверждающие альтернативное жильё семьи (если нужно).

Шаг 2. Получаем разрешение ООП

Срок рассмотрения — до 15 рабочих дней. Разрешение выдаётся на конкретный договор (срок, арендатор, сумма). При необходимости можно продлить или получить новое.

Шаг 3. Заключаем договор аренды

В договоре важно указать:

• всех собственников (родителей + детей) как «арендодателей»;
• условие о перечислении арендной платы на расчётный счёт, открытый на имя одного из родителей;
• обязательство родителей ежегодно отчитываться перед ООП о расходовании средств.

Шаг 4. Налоги и отчётность

Доходы от аренды облагаются НДФЛ:

• 13 %, для резидентов РФ;
• 30 % — для нерезидентов.

Можно оформить самозанятость (профессиональный доход) и платить 4–6 % по упрощённой схеме, если регион участвует в эксперименте. Важно: налоговая не требует отдельной «детской» отчётности, но ООП может попросить выписку по операциям счёта ребёнка раз в год.

Частые ошибки и риски

FAQ: отвечаем на самые популярные вопросы

Вопрос 1: Можно ли сдавать комнату, если купили квартиру-студию?

Да, но нужно разрешение ООП, даже если ребёнок живёт в другой комнате той же квартиры. Главное — не ухудшать условия проживания.

Вопрос 2: Что будет, если ребёнку исполнилось 18 лет?

После 18 лет он может сам подписать договор аренды. До этого момента действует та же процедура.

Вопрос 3: А если квартира в ипотеке, но маткапитал уже использован?

После закона от г. банк не требует дополнительного согласия. Однако в ипотечном договоре могут быть индивидуальные запреты на сдачу — проверьте условия кредита.

1. Получить разрешение органа опеки.
2. Составить правильный договор.
3. Отчитываться о доходах перед ООП и ФНС.

Соблюдая эти три условия, вы не только избежите штрафов, но и обеспечите ребёнку дополнительный доход, который пойдёт на его развитие и будущее.