Короткий ответ: да, продаётся, но далеко не всегда это выгодно и безопасно. Ниже — подробный разбор, зачем вообще занижать цену, какие последствия ждут продавца и покупателя, когда закон «подменяет» цену кадастровой и как легально снизить налог.
Почему возникает идея продать дешевле
- Продавец хочет быстрее продать. Рынок упал, а кадастровая завышена — покупателей нет.
- Покупатель стремится сэкономить на налоге при будущей продаже. Чем меньше цена в ДКП, тем меньше будет «разница» между покупкой и продажей.
- Желание «опустить» налог с продажи. Ошибочное мнение, что если указать 1 млн руб. в договоре, то налога вообще не будет.
Что говорит закон о свободе цены
По ст. 421 ГК РФ стороны свободны в определении цены. Однако налоговики с 2016 г. пользуются «антизанижением», ст. 214.10 и 217.1 НК РФ:
- Если цена в договоре меньше 70 % кадастровой стоимости, то НДФЛ считают исходя из 70 % кадастровой.
- Пример: кадастровая дома = 10 000 000 ₽. Указали в договоре 5 000 000 ₽, но налоговая примет 7 000 000 ₽ (10 млн × 70 %).
| Условие | Налоговая база | Налог |
|---|---|---|
| Срок владения ≥ минимальному (3 или 5 лет) | — | 0 ₽ |
| Срок владения < минимального, цена ≥ 70 % кадастровой | Цена в договоре | 13 % от (Цена – 1 млн ₽ или расходы) |
| Срок владения < минимального, цена < 70 % кадастровой | 70 % кадастровой | 13 % от (70 % кадастровой – 1 млн ₽ или расходы) |
Как легально снизить налог
4.1 Имущественный вычет
Размер — 1 000 000 ₽ (пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ). Применяется ко всем объектам недвижимости, проданным в течение календарного года.
4.2 Документальные расходы
Можно уменьшить доход на фактически подтверждённые расходы (покупка, строительство, проценты по ипотеке, ремонт). Что важно:
- Документы должны быть оформлены на продавца (или супруга/наследника).
- Расходы не ограничены суммой 1 млн ₽.
4.3 Разница между кадастровой и рыночной
Если считаете, что кадастровая явно завышена, можно оформить отчёт независимого оценщика и подать в ИФНС уточнённую декларацию. Однако суды по таким делам редко встают на сторону налогоплательщика, поэтому это крайний шаг.
Что будет с покупателем
- Налоговый риск при будущей продаже. Если покупатель продаст объект через 2-3 года, он будет считать доход от той цены, которую сам указал в договоре. А вот потери при завышенной кадастровой могут «вернуться» к нему в виде большего НДФЛ.
- Минимальный налог на имущество. Регионы постепенно переходят на расчёт налога исходя из кадастровой стоимости. Поэтому занижение цены в договоре никак не повлияет на ежегодный налог на имущество.
Когда занижение выглядит подозрительно
- Цена кратно равна 1 000 000 ₽ — классический «красный флаг» для налоговой.
- Одновременная продажа нескольких объектов по заниженной цене одному покупателю.
- Передача через «фиктивную» ипотеку, где сумма займа = заниженной цене.
В таких случаях ИФНС может провести камеральную проверку и доначислить НДФЛ + пени + штраф 20 %.
Алгоритм безопасной продажи
- Проверьте срок владения. Если ≥ 3–5 лет — налога нет, можно продавать хоть за 1 ₽.
- Сравните цену и 70 % кадастровой. Рассчитайте налог в обоих вариантах.
- Соберите документы о расходах: ДКП, чеки, договор подряда, акты.
- Выберите способ уменьшения базы: вычет 1 млн ₽ или расходы, что выгоднее.
- Оформите сделку. Укажите реальную цену, если она ≥ 70 % кадастровой, во избежание недоверия у покупателя и банка.
- Подайте 3-НДФЛ до 30 апреля следующего года.
Занижать цену смысла нет, если объект в собственности меньше 3–5 лет и кадастровая выше рыночной. Вместо «серых» схем используйте легальные вычеты и документальные расходы — это проще, дешевле и безопаснее.