19 апреля 2026 г.‚ 21:20

Если вы продаёте квартиру и одновременно приобретаете другую‚ то обязательств по уплате налога может не возникнуть. Всё зависит от того‚ когда и как вы приобрели продаваемое жильё‚ какова его цена и какую сумму вы тратите на новую покупку. Ниже — подробная инструкция‚ как рассчитать налог и какие вычеты применить в 2026 году.

Когда налог вообще не возникает

• Минимальный срок владения уже прошёл. Если квартира оформлена:
  • до — срок 3 года;
  • с — 5 лет‚ но 3 года‚ если жильё получено по наследству‚ в дар от близкого родственника‚ приватизировано или по договору ренты.

  При продаже после истечения этого срока доход от продажи освобождается от НДФЛ полностью (п. 17.1 ст. 217 НК РФ).

• Квартира продана дешевле‚ чем была куплена. Если вы докажете‚ что цена продажи ≤ фактическим расходам на покупку‚ наложить можно на ноль.

Если срок владения меньше нормы — считаем налог

База = цена продажи – вычеты/расходы.

Два взаимоисключающих вычета

1. Имущественный вычет при продаже. 1 000 000 ₽ единовременно на все объекты недвижимости‚ проданные в течение календарного года (пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ).
2. Документальные расходы. Если есть ДКП‚ расписки‚ чеки‚ вы можете вычесть то‚ сколько заплатили за квартиру‚ включая ипотечные проценты и ремонт.

Важно: вычет 1 млн и расходы не суммируются — выбирается то‚ что больше.

Пример расчёта

Вы купили квартиру за 3‚5 млн ₽ в 2024 г. и продаёте в 2026 г. за 4‚8 млн ₽. Срок владения 2 года.

• Доход: 4‚8 млн ₽.
• Документальные расходы: 3‚5 млн ₽.
• Налоговая база: 4‚8 – 3‚5 = 1‚3 млн ₽.
• НДФЛ: 1 300 000 × 13 % = 169 000 ₽ (по базовой ставке) или 15 % на сумму выше 5 млн‚ но здесь доход < 5 млн.

Налог при «одновременной» покупке новой квартиры

«Параллельная» покупка сама по себе не уменьшает налог‚ но даёт второй имущественный вычет, при покупке жилья.

Имущественный вычет при покупке

• Размер: до 2 000 000 ₽.
• Можно применять к одному объекту или распределить на несколько.
• Вычет возвращает 13 % (260 000 ₽ максимум) и распространяется на покупки с 2001 г.
• Вычет остаётся у покупателя пожизненно‚ пока не «израсходуете» лимит.

Взаимозачёт налога

Если в одном календарном году вы:

1. продали квартиру (должны заплатить НДФЛ);
2. купили новую (имеете право на вычет 2 млн ₽)‚

то в одной декларации 3-НДФЛ вы можете уменьшить налог к уплате на сумму вычета при покупке.

Примет взаимозачёта

Продажа: доход 4‚8 млн – расходы 3‚5 млн = 1‚3 млн × 13 % = 169 000 ₽ к уплате.

Покупка: право на вычет 2 млн × 13 % = 260 000 ₽ к возврату.

Нюансы 2026 года

Повышение минимальной цены

Если продажная цена ниже кадастровой стоимости × 0‚7‚ налоговая использует кадастр как базу (п. 5 ст. 217.1 НК РФ). Коэффициент 0‚7 сохраняется в 2026 г.

Увеличение НДС до 22 %

С выросла ставка НДС‚ но она не влияет на НДФЛ с продажи жилья напрямую. Возможно косвенное давление на рынок цен (дорожают новостройки)‚ но для расчёта налога это не принципиально.

Пенсионеры и льготники

Никаких особых льгот по НДФЛ при продаже жилья в 2026 г. не введено. Все правила едины для физлиц.

Пошаговая инструкция‚ что делать в 2026 г.

1. Определите срок владения. Если ≥ 3/5 лет‚ налога нет — подаёте «нулевую» 3-НДФЛ по желанию.
2. Соберите документы:
   • ДКП продажи и покупки;
   • квитанции‚ выписки ЕГРН;
   • акт приёма-передачи‚ ипотечные договоры.
3. Выберите выгодную схему. Оцените‚ что больше: вычет 1 млн или документальные расходы.
4. Заполните 3-НДФЛ. Укажите доход от продажи и вычет покупки (если право возникло).
5. Подайте до 30 апреля 2027 г; Заплатите итоговый налог до 15 июля 2027 г. или получите возврат.

Главное: даже если вы «поменяли» квартиру‚ подайте декларацию и зафиксируйте права на вычеты — это сэкономит или вернёт вам десятки тысяч рублей.