В 2021 году один из старых домов в городе Белово был признан аварийным и подлежащим сносу. Всем жильцам предстоит расселение до 2028 года. При этом по подъездам и в почтовых ящиках всё ещё можно встретить объявления: «Куплю квартиру в вашем доме». На первый взгляд это может показаться странным: кто захочет покупать жильё, предназначенное к сносу? Однако ситуация не такая однозначная, и ответ на вопрос «можно ли продать приватизированную квартиру в аварийном доме?» зависит от множества факторов.
Что значит «приватизированная квартира»?
Приватизация — это процесс передачи жилого помещения из муниципальной или государственной собственности в собственность гражданина. После приватизации квартира становится объектом недвижимости, записывается в ЕГРН и может свободно отчуждаться: продаваться, дариться, завещаться.
Почему возникают сомнения в продаже?
Когда дом признаётся аварийным и подлежит сносу, он исключается из рынка жилья как полноценный объект. В свидетельстве о праве собственности и выписке из ЕГРН может появиться пометка о том, что объект «подлежит изъятию для государственных или муниципальных нужд». Это влечёт за собой:
- ограничение возможности совершать сделки;
- обязанность муниципалитета предоставить жильцам равноценное жильё или компенсацию;
- снятие квартиры с кадастрового учёта после сноса.
Можно ли всё же продать такую квартиру?
Пока дом еще не снесён и не внесён в реестр «запрещённых к сделкам»
На практике продажа возможна. Приватизированная квартира остаётся полноценной собственностью до момента её изъятия у собственника по решению суда или административного акта. Пока этот момент не наступил, собственник имеет право распоряжаться ею на общих основаниях.
Покупатель осознаёт риски
Большинство покупателей, которых привлекают квартиры в аварийных домах, — это инвесторы и перекупщики. Они:
- ждут, когда дом снесут, чтобы получить компенсацию;
- рассчитывают на схему «обмена с доплатой» от муниципалитета;
- договариваются с собственниками о покупке по заниженной цене (часто в 2–4 раза ниже рыночной).
Необходимые документы для заключения сделки
- Выписка из ЕГРН без запрета на сделки.
- Справка о незадолженности по ЖКХ.
- Договор купли-продажи, заверенный у нотариуса (обязательно с 2022 года для всех сделок с недвижимостью).
⚠️ Важный нюанс: если в выписке ЕГРН появится запись о «временном ограничении оборота», нотариус просто не сможет заверить сделку.
Какова стоимость такой квартиры?
Цена формируется из трёх факторов:
- Ожидаемая компенсация. Муниципалитет обязан выплатить рыночную стоимость или предоставить равноценное жильё.
- Срок до сноса. Чем он ближе, тем ниже цена.
- Риски. Возможные судебные споры, задержки выплат, рост инфляции.
В среднем квартиры в аварийных домах продаются на 50–70 % дешевле аналогичных по площади в нормальных домах той же локации.
Как безопасно продать квартиру?
- Проверьте ЕГРН. Убедитесь, что нет обременений и запрета на отчуждение.
- Согласуйте условия расселения с администрацией. Уточните, где и когда появится новое жильё, в каком размере компенсация.
- Заверьте договор у нотариуса. Это защитит от «двойных продаж» и прочих мошеннических схем.
- Получите аванс в размере 10–30 % и разместите его на нотариальном депозите до регистрации перехода права.
Когда продавать уже нельзя?
Продажа станет невозможной, если:
- дом внесён в реестр объектов, подлежащих сносу, и запись об этом появилась в ЕГРН;
- собственник получил официальное уведомление о предстоящем изъятии имущества;
- между муниципалитетом и собственником подписан договор о выкупе (компенсации), и деньги уже выплачены.
Да, приватизированную квартиру в аварийном доме можно продать, пока она не изъята в установленном законом порядке. Однако:
- Цена будет существенно ниже рыночной.
- Покупатели, как правило, — инвесторы, ориентированные на будущую компенсацию.
- Необходимо внимательно следить за статусом дома в ЕГРН и решениями муниципалитета.
Если вы собственник такой квартиры и хотите получить максимально возможную выгоду, consultируйтесь с юристами по недвижимости и следите за сроками: чем раньше вы решитесь на продажу, тем выше шанс удержать лучшую цену.