Самый короткий ответ: да‚ можно. Однако для этого нужно подпасть под одно из специальных освобождений‚ предусмотренных Налоговым кодексом РФ. Ниже мы разберём все возможные ситуации‚ когда продавец освобождается от уплаты НДФЛ‚ а также расскажем‚ как грамотно оформить документы и избежать штрафов.

Какой срок считается «минимальным владением»?

Общее правило: если вы владеете квартирой 5 и более лет‚ доход от её продажи не облагается НДФЛ. Но существуют льготные сроки 3 года и 1 год‚ которые применяются в ряде исключительных случаев.

Таблица: минимальный срок владения для освобождения от НДФЛ

Что такое «квартирный взаимозачёт» и как он может помочь?

Взаимозачёт, это право уменьшить налоговую базу на сумму расходов при покупке нового жилья. Варианты:

• Имущественный вычет 1 млн руб. – максимально простой способ: независимо от цены продажи вы уменьшаете доход на 1 000 000 ₽.
• Документированные расходы – если вы покупали квартиру и можете подтвердить сумму‚ то налог платите только с разницы «продажа − покупка».
• Взаимозачёт по двум сделкам – когда вы продаёте и покупаете одновременно‚ можно «закрыть» налог от продажи вычетом на покупку.

Пример расчёта

Квартира куплена 4 года назад за 3 000 000 ₽. Продаём сегодня за 4 500 000 ₽. НДФЛ без льгот = (4 500 000 − 3 000 000) × 13 % = 195 000 ₽. Если применить имущественный вычет 1 млн руб.‚ налог = (4 500 000 − 1 000 000) × 13 % = 455 000 ₽. Но документированный расход (3 млн) выгоднее.

Как правильно подать 3-НДФЛ и не попасть на штрафы

1. Подготовьте документы:
   • Договор купли-продажи (новый и старый).
   • Свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРН.
   • Квитанции‚ чеки‚ платёжные поручения‚ подтверждающие расходы.
   • Заявление на имущественный вычет и справка 2-НДФЛ (если берёте вычет с работодателя).
2. Срок подачи: до 30 апреля следующего года (если продажа была в 2025 г.‚ отчёт за 2025 г. подаётся до ).
3. Способы подачи:
   • Через сервис «Личный кабинет налогоплательщика» онлайн.
   • Лично в ИФНС или МФЦ.
   • Через представителя по доверенности.
4. Срок уплаты налога: до 15 июля того же года‚ когда подан 3-НДФЛ.

Частые ошибки продавцов

• Забывают засвидетельствовать дату перехода права. Начало «минимального владения» считается не с даты договора‚ а с даты регистрации в Росреестре;
• Не сохраняют чеки. Если не подтвердить расходы‚ придётся платить налог с полной суммы дохода.
• Пытаются «разбить» сделку на части. Суммы от одного покупателя в течение года суммируются‚ и если общий доход превышает 1 млн руб.‚ налог всё равно возникнет.
• Продают долю без ведома остальных. При долевой собственности нужно согласие всех участников и оформление сделки через нотариуса.

Алгоритм быстрой проверки: платить или не платить?

1. Уточните дату регистрации права в ЕГРН.
2. Уточните основание получения (приватизация‚ наследство‚ дарение‚ покупка).
3. Если владение ≥ 3 или 5 лет (в зависимости от основания) → налог не платите‚ декларацию можно не подавать.
4. Если владение < 3/5 лет → выберите способ уменьшения базы (расходы или 1 млн руб.).
5. Заполните 3-НДФЛ и уплатите налог до 15 июля.

Продать квартиру‚ находящуюся в собственности менее 5 лет‚ можно без налога‚ если:

• она досталась вам по наследству‚ дарению от близкого родственника или в результате приватизации и вы владели ею не менее 3 лет;
• или вы вступили в наследство по праву представления и владеете объектом не менее 1 года;
• или сумма дохода от продажи не превышает 1 млн руб. за вычетом расходов.

Во всех остальных случаях налог придётся уплатить‚ но его можно минимизировать через документированные расходы или взаимозачёт при одновременной покупке нового жилья.

Внимание! Данная статья подготовлена по состоянию на 19 апреля 2026 г. Перед сделкой сверяйте текущий порядок в Налоговом кодексе РФ и на сайте ФНС России.