На первый взгляд продать квартиру ниже кадастровой стоимости кажется выгодным способом быстро закрыть сделку, но для налоговой это не спасает от уплаты НДФЛ. Ниже разберёмся, что говорит закон, как считается налог и какие риски ждут продавца и покупателя.
Что такое кадастровая стоимость и почему она важна?
Кадастровая стоимость — это государственная оценка недвижимости, обновлённая по состоянию на 2026 год. В отличие от рыночной цены она задаётся Росреестром и служит базой для:
- исчисления налога на имущество;
- определения минимального порога дохода при продаже.
Сколько действительно должен составлять налог при продаже?
С 2025 года в России действует правило: если квартира продана дешевле 70 % её кадастровой стоимости, то для расчёта НДФЛ берётся именно 70 % от кадастровой.
Пример расчёта
| Показатель | Значение |
|---|---|
| Кадастровая стоимость квартиры | 10 000 000 ₽ |
| 70 % от кадастровой | 7 000 000 ₽ |
| Цена продажи по договору | 5 000 000 ₽ |
| Налогооблагаемый доход | 7 000 000 ₽ |
| НДФЛ 13 % (если нет вычета) | 910 000 ₽ |
То есть, даже если вы продали квартиру за 5 млн ₽, налог заплатите с 7 млн ₽.
Когда можно продать без налога?
Налог не платится, если квартира находилась в собственности:
- 5 лет — если приобретена после ;
- 3 года — если получена по наследству, дару от близкого родственника или приватизация.
Можно ли обойти ограничение?
Попытки уменьшить кадастровую стоимость через суд или «доплату наличкой» приводят к рискам:
- Для продавца: налоговая может «приравнять» цену к рыночной и доначислить НДФЛ + штрафы;
- Для покупателя: при продаже этой же квартиры он заплатит налог с большей базы, потому что «зачёт» расходов будет только по той цене, что указана в договоре.
Как снизить налог легально?
- Вычет 1 млн ₽ — законный способ уменьшить налогооблагаемую базу, если собственность менее минимального срока.
- Подтверждение расходов — можете уменьшить доход на сумму, которую платили при покупке (чеки, ДДУ, ипотечные договоры).
- Оспаривание кадастровой стоимости — через комиссию при Росреестре или в суде. В среднем процедура занимает 3-6 месяцев и стоит от 15 тыс. ₽.
1. Проверьте кадастровую стоимость на rosreestr.gov.ru
2. Учтите 70-процентный порог при расчёте налога.
3. Сравните выгоду от продажи ниже кадастровой и возможный налог.
4. Если нужно срочно продать, лучше снизить цену, но не ниже 70 % кадастровой, чтобы избежать переплаты по НДФЛ.
Важно
Информация актуальна на . Перед сделкой проконсультируйтесь с квалифицированным юристом или налоговым специалистом.