С 1 марта 2025 года в России кардинально изменились правила оборота земельных участков: теперь государство может изымать участки без участия прокуратуры, достаточно иска от уполномоченного чиновника. Это актуализирует вопрос — что вообще можно и нельзя делать с арендованной землёй и, в частности, допустима ли её продажа. Ниже — подробный разбор с учётом последних поправок в законодательстве.

Что такое арендованный земельный участок

Арендованный участок, это земля, принадлежащая Российской Федерации, субъекту или муниципалитету, переданная на срок от 1 года до 49 лет (для строительства — до 20 лет с правом продления) частному лицу или организации на основании договора аренды.

• Право собственности остаётся у государства/муниципалитета;
• Арендатор получает исключительно право владения и пользования;
• Распоряжать участком можно только в пределах, разрешённых договором и законом.

Можно ли «продать» сам участок

Прямая продажа невозможна

Нет — вы не можете продать землю, если она в аренде, потому что не являетесь её собственником. Любая сделка, в которой арендатор выступает продавцом самого участка, будет ничтожной (ст. 168 ГК РФ).

Можно ли продать «право аренды»

Да, но с ограничениями:

1. Согласие собственника земли (Росимущество, муниципалитет) обязательно, если договором аренды это прямо предусмотрено.
2. Преимущественное право покупки за администрацией: если вы решили передать право аренды третьему лицу, орган местного самоуправления может «перекупить» его у вас по той же цене.
3. Целевое назначение должно сохраняться; С 19 ноября 2024 года Верховный суд РФ запретил арендатору в одностороннем порядке менять ВРИ (вид разрешённого использования) при передаче прав.
4. Запрет на уклонение от использования. Постановлением Правительства от 2024 г. установлены признаки неиспользования: отсутствие ввода в эксплуатацию капитальных объектов более 3 лет, отсутствие сельхоздеятельности 2 года подряд и др. В таком случае аренду могут расторгнуть и передать землю другому.

Как оформить переуступку прав аренды

Шаг 1. Проверьте договор

Убедитесь, что в нём нет прямого запрета на уступку. Если есть — сначала нужно согласовать изменения с собственником.

Шаг 2. Соберите пакет документов

• Копия договора аренды и всех дополнений;
• Выписка из ЕГРН о правах на участок;
• Согласие собственника земли (если требуется);
• Акт об отсутствии задолженности по арендной плате;
• Разрешение органов опеки, если на участке есть объекты, связанные с детьми.

Шаг 3. Заключите договор цессии (уступки права требования)

Это основной документ, по которому новый «покупатель» вступает в права арендатора. Договор подлежит государственной регистрации в Росреестре.

Шаг 4. Перерегистрация в ЕГРН

После подачи заявления регистратор вносит запись о новом арендаторе. Только после этого переход прав считается завершённым.

Налоги и цена

При уступке права аренды возникает доход от реализации имущественного права. Он облагается:

• НДФЛ 13 % (для физлиц-резидентов);
• УСН 6 % или 15 % — если арендатор-ИП на упрощёнке;
• НДС 20 %, для компаний-арендаторов на ОСНО.

Если участок передаётся по той же цене, что и остаточная стоимость вложений, налоговую базу можно снизить.

Что изменится с 1 марта 2025 года

Поправки в Земельный кодекс РФ (приняты Госдумой 9 декабря 2024 г.) вводят:

1. Упрощённое изъятие — прокуратура больше не участвует, достаточно иска от уполномоченного органа местного самоуправления.
2. Кратные штрафы за неиспользование: до 5 % кадастровой стоимости ежегодно.
3. Онлайн-торги на право аренды, если участок изымается и тут же передаётся новому пользователю.

Важно: если вы планируете «продать» право аренды, сделайте это до того, как землю признают неиспользуемой — иначе договор расторгнут и переуступить будет нечего.

Практические советы

• Проверьте кадастровую карту на предмет обременений — арестов и запретов.
• Оформите все договоры у нотариуса — это минимизирует риски признания сделки ничтожной.
• Уведомите налоговую о переуступке права в течение 10 рабочих дней после регистрации.
• Не доверяйте «серым» схемам с фиктивной ценой: при проверке ФНС может пересчитать налог по рыночной стоимости.

Арендованный участок нельзя продать как объект собственности, но право аренды действительно можно передать другому лицу через цессию или субаренду. С 2025 года процедуры стали строже: государство быстрее изымает неиспользуемые земли, налоговый контроль усилился, а согласие собственника требуется почти всегда. Поэтому уступайте права заранее, оформляйте всё официально и консультируйтесь с земельным юристом.

Последняя редакция: 20 апреля 2026 г.