Дата актуализации: 20 апреля 2026 г.
Краткий ответ: «Да‚ можно!»
Российское законодательство прямо разрешает оформить купленный дом сразу на двух (и более) человек. Главное — правильно выбрать форму собственности и закрепить условия в договоре купли-продажи и ЕГРН.
Какие формы собственности существуют
| Форма | Краткое описание | Плюсы | Минусы |
|---|---|---|---|
| Долевая собственность | Каждому из собственников закреплён конкретный процент (например‚ ½‚ ⅓‚ 40/60 и т.д.) | Ясность прав; возможность продать/заложить свою долю без согласия второго | Если доля < ½‚ нужно предлагать сначала другому совладельцу |
| Совместная собственность супругов | Дом куплен в браке‚ но в ЕГРН записывается один из супругов или оба без долей | Нет «размежёвания» долей; при разводе делится 50/50 | При продаже нужно нотариальное согласие второго супруга |
| Общая долевая (не супруги) | Друзья‚ родственники‚ партнёры покупают дом вместе | Каждый участвует в ипотеке и распоряжении своей долей | Банк требует согласия всех участников при любых сделках |
Покупка дома за наличные: пошаговый алгоритм
- Согласование условий. Договоритесь‚ кто и в каких долях участвует в расходах.
- Договор купли-продажи. В тексте чётко пропишите:
- «Покупатели: Иванов И.И. и Иванова М.С.».
- «Доли определены в размере ½ каждому» (или иное соотношение).
- Регистрация в Росреестре. Подайте заявление через МФЦ или электронную подпись на rosreestr.gov.ru.
- Получение ЕГРН-выписки. В ней будет указано: «Общая долевая собственность‚ доли ½ и ½».
Покупка с ипотекой: на двоих как созаёмщиков
Кто может быть созаёмщиками
- Супруги (включая режиме семейной ипотеки 6 %).
- Родители и дети.
- Друзья/гражданские партнёры (банки реже одобряют‚ но возможно).
Основные требования банков в 2026 г.
- Суммарный доход ≥ 2× платёж по кредиту.
- Кредитная история каждого участника не хуже «хорошей».
- Оба созаёмщика становятся солидарно ответственными: если один не платит‚ долг требуют с любого.
Схемы оформления
Схема А: Ипотека на двоих → право собственности на одного
Позволяет экономить время второго супруга‚ но:
• второй супруг всё равно даёт нотариальное согласие на залог;
• в случае развода дом делится 50/50 как совместное имущество.
Схема Б: Ипотека и право собственности на двоих
Наиболее прозрачная: доли сразу прописаны в договоре и ЕГРН.
Распределение долей: как не ошибиться
- Классика 50/50 — подходит супругам без выделенного капитала.
- Пропорционально вкладу — если один внёс 70 %‚ а второй 30 %.
- Расчёт с маткапиталом: например‚ мама направляет 630 000 ₽ маткапитала + 2 000 000 ₭ личных средств → можно оформить 25 % на детей‚ 75 % на маму.
Налоговые и юр-нюансы 2026 года
| Вопрос | Разъяснение |
|---|---|
| Налоговый вычет | Каждый собственник получает до 520 000 ₽ (13 % от 4 млн ₽) на свою долю. |
| Продажа до 5 лет | Налог 13 % с прибыли‚ но можно пропорционально уменьшить на расходы/вычет. |
| Наследование | Доли переходят по закону или завещанию‚ независимо от долгов по ипотеке. |
Чек-лист документов для регистрации на двоих
- Договор купли-продажи (3 экз.).
- Паспорта обоих покупателей.
- Свидетельство о браке (если супруги).
- Разрешение попечительского совета (при покупке доли в долях с детьми).
- Кредитный договор и обязательство о залоге (если ипотека).
- Заявление о регистрации (форма Росреестра № Р-14001).
- Квитанция об уплате госпошлины: 2 000 ₽ — для физлиц‚ 22 000 ₽ — для юрлиц.
Как избежать споров в будущем
- Договорённость в брачном договоре: кто какую долю оплачивает.
- Квартира или дом не в долях? Не забудьте нотариальное согласие супруга при любых сделках.
- При покупке с друзьями — заключите договор долевого участия с прописанными правами/обязанностями.
Частые ошибки покупателей
| Ошибка | Последствие |
|---|---|
| Оформили всё на одного‚ а второй внёс деньги | При разводе доказать вклад сложно; имущество делится по 50/50. |
| Не указали доли в договоре | По умолчанию закрепляется равная доля (½‚ ⅓‚ ¼…). |
| Забыли о налоговом вычете | Упущенная выгода до 520 000 ₽ на человека. |
- Выбирайте форму собственности заранее‚ а не «как получится».
- Фиксируйте доли в договоре и ЕГРН.
- Созаёмщики = солидарная ответственность перед банком.
- Не забывайте нотариальное согласие супруга при продаже/залоге.
- Консультируйтесь с юристом при нестандартных схемах (маткапитал‚ доли детей‚ друзья).
Если остались вопросы — напишите в комментарии‚ мы проконсультируем индивидуально!