Имущественный налоговый вычет (ИНВ) – одна из самых популярных форм государственной поддержки граждан, которые приобретают собственное жильё. Часто появляется вопрос: можно ли оформить вычет, если квартира находится в стадии строительства? В статье разберём актуальные правила (в т.ч. изменения 2026 года), условия, необходимые документы и порядок подачи заявления.

Что такое имущественный налоговый вычет?

Имущественный вычет – это часть НДФЛ, которую налогоплательщик может вернуть государству за расходы, связанные с покупкой, строительством или приобретением прав на жилую недвижимость. Вычет применяется к сумме налога, удержанного работодателем, либо к сумме, уплаченной самостоятельно.

• Ставка НДФЛ для большинства резидентов – 13 % (для ИП – 6 %).
• Максимальная сумма расходов, подлежащих вычету, – 2 млн рублей (по состоянию на 2025 год). В 2026 году обсуждался план увеличить лимит до 6 млн рублей, но официально он остался 2 млн руб.
• Размер возврата = 13 % от подтверждённых расходов (не более 260 000 рублей за один объект).

Основные условия получения вычета при покупке новостройки

Для получения ИНВ при покупке квартиры в строящемся доме необходимо выполнить следующие условия:

1. Квартира должна быть приобретена в России.
2. Покупателем должен быть налоговый резидент РФ с официальным доходом, облагаемым НДФЛ.
3. Объект должен быть новым жильём (строительство, которое ещё не завершено, или доля в нём).
4. Тратой считается:
   • Покупка квартиры (полной или доли) в новостройке.
   • Покупка прав на квартиру (договор долевого участия – ДДУ, договор купли‑продажи прав на будущий объект).
   • Платёж за строительство, если покупатель является застройщиком‑заказчиком.
5. Право на вычет возникает с даты подписания документа о передаче объекта (договор ДДУ, договор купли‑продажи, акт приёма‑сдачи в случае готового объекта).
6. Оформить вычет можно только после регистрации права собственности в Росреестре (выписка из ЕГРН).

Когда именно «право на вычет» появляется?

Согласно инструкции ФНС, право на ИНВ возникает в один из следующих моментов:

• Подписание договора долевого участия (ДДУ) – если в договоре указана дата передачи квартиры в собственность.
• Подписание договора купли‑продажи прав на квартиру в строящемся доме.
• Получение акта ввода объекта в эксплуатацию и регистрация права собственности в Росреестре.

Важно: само по себе наличие договора с застройщиком без официальной регистрации прав не даёт права на вычет. Налоговая требует подтверждения факта приобретения (выписка из ЕГРН).

Перечень документов, необходимых для оформления вычета

Для подачи заявления в налоговую (через личный кабинет ФНС или в отделении) понадобится следующий пакет:

Все оригиналы документов предоставляются в налоговую, а копии – в личный кабинет ФНС (сканировать в формате PDF).

Как рассчитывается сумма вычета?

Сумма вычета определяется по формуле:

Возврат = 13 % × (Сумма расходов, не превышающая лимит)

Где лимит расходов – 2 000 000 рублей (по состоянию на 2025–2026 гг.)

Пример расчёта:

• Стоимость квартиры = 3 500 000 руб.
• Фактически уплачено (по договорам и выпискам) = 2 200 000 руб.
• Лимит = 2 000 000 руб.
• Возврат = 13 % × 2 000 000 руб. = 260 000 руб.

Если в течение нескольких лет покупатель не исчерпал лимит, оставшуюся часть можно перенести на последующие налоговые периоды.

Порядок подачи заявления в 2026 году

1. Собрать все документы (см. раздел 4).
2. Зайти в Личный кабинет ФНС и выбрать пункт «Имущественный вычет». Можно также подать заявление через Госуслуги или лично в отделение налоговой.
3. Заполнить форму 2‑НДФЛ, указав:
   • Сумму расходов (не более 2 млн руб).
   • Дата договора и дата регистрации права.
   • ИНН работодателя и сведения о доходах.
4. Прикрепить сканы документов (паспорт, 2‑НДФЛ от работодателя, договор, выписка из ЕГРН, платежные квитанции).
5. Отправить заявку и ждать решения (обычно 30 дней). При положительном решении деньги перечисляются на банковскую карту, указанную в заявлении.

В 2026 году упрощённый онлайн‑процесс стал обязательным для большинства заявителей: если все документы загружены в электронном виде, налоговая автоматически генерирует бланк и отправляет решение в личный кабинет.

Что изменилось в 2026 году?

• Лимит расходов остался 2 млн руб., однако в проекте закона рассматривалось его увеличение до 6 млн руб. (пока не принято).
• Уточнены форматы подачи документов: теперь обязательна электронная подпись (ЕСЭ) при загрузке сканов в ЛК ФНС.
• Введена возможность частичного возврата в течение года – если сумма расходов превышает 1 млн руб., налогоплательщик может запросить часть вычета уже после первого полугодия.
• Для долевого строительства уточнено, что право на вычет возникает сразу после подписания договора ДДУ, но только после регистрации прав в Росреестре. Это изменило практику: многие покупатели ошибочно пытались оформить вычет сразу после получения первого платежа.

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Можно ли получить вычет, если квартира ещё не построена и я только вношу первый взнос?

Нет. Вычет можно оформить только после регистрации права собственности (выписка из ЕГРН). Первые взносы учитываются в общей сумме расходов, но они становятся «документально подтверждёнными» лишь после завершения строительства и получения прав.

А если я покупаю долю в квартире у другого собственника?

Да, вычет предоставляется за покупку доли в жилом помещении. Нужно предоставить договор купли‑продажи доли и выписку, где указана ваша доля в праве собственности.

Сколько времени занимает возврат?

Согласно ФНС, стандартный срок – до 30 календарных дней с момента подачи полностью оформленного заявления. При проверке дополнительных документов срок может быть продлён до 60 дней.

Можно ли оформить вычет совместно с супругом?

Каждый из супругов имеет право на собственный вычет в размере до 260 000 руб. (при сумме расходов до 2 млн руб. на каждого). Совместно они могут вернуть до 520 000 руб., если стоимость квартиры превышает 4 млн руб.

Что делать, если вычет был отклонён?

Получите пояснительное письмо от налоговой, уточните недостающие документы, исправьте ошибки и подайте заявление повторно в течение 30 дней.

Итак, получить имущественный налоговый вычет за покупку квартиры в строящемся доме можно, но только после выполнения ряда обязательных условий:

• Наличие официального договора (ДДУ или купли‑продажи прав).
• Регистрация права собственности в Росреестре.
• Соблюдение лимита расходов (2 млн руб.) и наличие подтверждающих платёжных документов.
• Подача заявления в электронном виде через ЛК ФНС (или в отделении).

С учётом последних изменений 2026 года процесс стал более автоматизированным, но требования к документам остаются строгими. Планируете покупку новостройки? Собирайте все бумаги заранее, а затем без лишних проблем получите до 260 000 рублей возврата от государства.

Помните: налоговый вычет – ваша законная возможность вернуть часть вложенных средств и снизить финансовую нагрузку при покупке собственного жилья.