Налоговый вычет — это возможность вернуть часть уплаченного в бюджет НДФЛ (13 %). Самые популярные виды вычетов, имущественный (при покупке жилья) и социальный (на лечение, обучение). Но что делать, если квартира досталась не за деньги, а по договору дарения? Давайте разберёмся по пунктам.
Что такое «налоговый вычет» в двух словах
- Это возврат 13 % из суммы, с которой вы платите НДФЛ (зарплата, доходы по дивидендам и т.д.).
- Максимально при покупке жилья можно вернуть до 650 000 рублей (13 % от 5 млн руб.).
- Вычет доступен только налоговым резидентам РФ, которые официально получают доход и платят НДФЛ.
А если квартиру подарили?
Кто даритель?
Ответ зависит от того, кто подарил квартиру:
- Близкий родственник (родители, дети, братья/сёстры, супруги, дед/бабка).
→ Налог на дарение не платится, но и вычета при получении не возникает. - Дальний родственник или посторонний человек.
→ Получатель платит НДФЛ 13 % от кадастровой стоимости. Однако даже в этом случае права на вычет нет, потому что квартира получена не за свои деньги.
Где это прописано в законе?
Налоговый кодекс РФ (ст. 220) чётко ограничивает имущественный вычет расходами на покупку или строительство. Дарение не является расходом, поэтому вычет за дарственную не предусмотрен.
Когда можно получить вычет после дарения?
Вариант 1. Продажа подаренной квартиры
- Если вы владели менее 3 лет (или 5 лет для подарков от неблизких), при продаже придётся заплатить НДФЛ 13 % от разницы между ценой продажи и 1 млн руб. вычетом.
- То же правило работает для семей с детьми-инвалидами: им разрешён вычет при продаже независимо от срока владения.
- После продажи вы можете использовать полученные деньги для покупки нового жилья — тогда уже возникнет право на имущественный вычет.
Вариант 2. Доплата за «улучшение жилищных условий»
Если вы продали подаренную квартиру и купили более дорогую, то:
- Учитывается только сумма ваших личных расходов (покупка минус выручка от продажи).
- Из этой разницы можно вернуть 13 % (но не более 260 000 руб. за один год и 650 000 руб. в сумме).
Пошаговая инструкция, если решились на вычет после продажи
- Подтвердите расходы: договор купли-продажи, выписка из ЕГРН, платёжные документы.
- Заполните 3-НДФЛ за год продажи и покупки (можно онлайн через «Личный кабинет налогоплательщика»).
- Подайте декларацию до 30 апреля следующего года (если продаёте) или в любой момент (если просто покупаете новое жильё).
- Получите возврат на карту или в банк: срок до 4 месяцев со дня подачи.
Частые ошибки
- Ошибка: «Я получил квартиру по дарственной, значит могу сразу получить вычет».
Правда: нельзя — нужно либо купить новое жильё за свои деньги, либо продать подаренное и использовать выручку. - Ошибка: «Можно получить вычет за уплаченный налог при дарении от чужого человека».
Правда: уплаченный при дарении НДФЛ не даёт права на имущественный вычет — это разные основания.
| Ситуация | Возможен ли вычет? | Что делать |
|---|---|---|
| Квартира подарена близким родственником | ❌ Нет | Ждать продажи или покупки нового жилья |
| Квартира подарена посторонним (оплачен НДФЛ 13 %) | ❌ Нет | То же самое |
| Продажа подаренной квартиры с прибылью | ✅ Да, но вычет — это 1 млн руб. или расходы на покупку, а не «возврат 13 %» | Уменьшить налогооблагаемую базу, затем купить новое жильё |
| Покупка новой квартиры после продажи подаренной | ✅ Да, на сумму собственных вложений | Собрать документы и подать 3-НДФЛ |
Быстрый чек-лист
Ответьте на три вопроса:
- Вы купили квартиру за свои деньги? — Если да, можете претендовать на вычет.
- Вы получили квартиру по дарственной? — Вычета нет, но можно получить при последующей покупке жилья.
- Вы собираетесь продавать подаренную квартиру? — Учтите налог на продажу, но при покупке новой — стандартный вычет.
Ключевая мысль: дарение не порождает права на имущественный вычет, но не отменяет его при следующих покупках жилья за собственные средства.