Покупка квартиры «долями» остаёться одним из самых популярных способов приобретения жилья в России. Но с 2022 года вступили в силу новые ограничения, а с 2016-го сделки с долями удостоверяются нотариально. В этой статье мы разберёмся, что сегодня разрешено, что запрещено и на что нужно обратить внимание при покупке доли в квартире.

Что такое долевая собственность на квартиру

Долевая собственность — это форма совместного владения, при которой каждый собственник владеет конкретной долей (например, 1/2, 1/3, 47 %) в праве общей собственности на всю квартиру. Доля, это абстрактная часть жилого помещения, а не конкретная комната.

Ключевые признаки долевой собственности

• Каждая доля оформляется отдельным свидетельством (выпиской ЕГРН).
• Распоряжение долей возможно без согласия других собственников, но с соблюдением преимущественного права покупки (ст. 250 ГК РФ).
• Обязательства по содержанию квартиры (коммуналка, капремонт) распределяются пропорционально долям.

Разрешено ли дробить квартиры на микродоли?

С 2022 года действует прямой запрет Жилищного кодекса РФ на выдел долей менее 6 м² общей площади. То есть создать долю 1/100 в 50-метровой квартире уже нельзя, потому что 1/100 × 50 м² = 0,5 м² < 6 м².

Пример расчёта

Квартира 60 м². Минимально допустимая доля = 6 м² → минимальная доля в долях равных частях = 6 / 60 = 1/10.

Как купить квартиру «долями» в 2026 году: пошаговая инструкция

1. Проверка юридической чистоты. Заказываем выписку ЕГРН, проверяем обременения и аресты.
2. Соглашение о долях. Составляем и заверяем у нотариуса соглашение, где прописаны:
   • размер долей каждого покупателя;
   • порядок оплаты и перехода права;
   • кадастровая стоимость квартиры.
3. Оплата. Деньги вносятся на счёт нотариуса (депозит) или через банковскую ячейку.
4. Регистрация. Нотариус направляет сделку на регистрацию в Росреестр.
5. Получение выписки ЕГРН. На руки каждый совладелец получает документ о своей доле.

Налоговый вычет при покупке квартиры долями

Согласно пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ сумма вычета распределяется между совладельцами пропорционально потраченным средствам. Например, трое покупателей купили квартиру за 6 млн руб. и внесли 2 млн, 2 млн и 2 млн руб. соответственно. Каждый получит вычет максимум 260 000 руб. (2 млн × 13 %).

Продажа доли: преимущественное право покупки

Если вы хотите продать свою долю:

• в течение 30 дней письменно уведомите всех сособственников о намерении продать долю по указанной цене;
• если ни один из них не выкупит долю за 30 дней, вы вправе продать её любому третьему лицу на тех же условиях;
• нарушение преимущественного права даёт остальным долевикам право требовать через суд признание сделки недействительной в течение 3 месяцев.

Частые ошибки покупателей долей

Да, покупать квартиру долями можно и выгодно, если:

• каждая доля ≥ 6 м²;
• сделка нотариально оформлена;
• соблюдено преимущественное право сособственников при последующей продаже.

В противном случае существуют риски признания сделки недействительной и потери денег. Консультация с опытным риелтором и нотариусом поможет избежать ошибок и сохранить ваши инвестиции.