Вопрос о том, возможно ли изменить или перераспределить земельные участки, имеющие разные виды разрешенного использования (ВРИ), стал особенно актуален после вступления в силу Федерального закона № 295‑ФЗ от 31 июля 2025 г., который изменил порядок использования земельных участков и ввёл в Земельный кодекс новую главу «Виды разрешенного использования земельных участков». Закон вступил в силу 1 марта 2026 г. и уже привёл к массовым изменениям в реестре недвижимости: за 11 месяцев текущего года в Подмосковье более 9 тыс. собственников изменили ВРИ своих земельных участков.

Что такое вид разрешенного использования (ВРИ)?

ВРИ – это юридически закреплённый тип использования конкретного земельного участка, определяемый в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). ВРИ определяет, какие виды хозяйственной, строительной или иной деятельности могут осуществляться на участке.

• Сельскохозяйственное назначение (например, сельскохозяйственные угодья, пастбища).
• Градостроительное назначение (жилая, коммерческая, промышленная застройка).
• Особо охраняемые территории (заповедники, природные парки).
• Иные виды, указанные в классификаторе Минэкономразвития (обновлённом 12 апреля 2025 г.).

Как изменился правовой режим после 295‑ФЗ?

До принятия закона в разных регионах существовали «разночтения», позволяющие гибко трактовать назначение земель. После 1 марта 2026 г.:

1. Введена единая классификация ВРИ в Земельный кодекс.
2. Установлен чёткий порядок изменения и перераспределения ВРИ – он теперь требует согласования с органами государственного надзора и, в ряде случаев, с муниципальными властями.
3. Усилен контроль со стороны Росреестра и Министерства имущественных отношений – каждое изменение фиксируется в ЕГРН и подлежит публичному опубликованию.
4. Введены штрафные санкции за несоответствие фактического использования ВРИ установленному.

Перераспределение земельных участков с разными ВРИ: основные возможности

Смена ВРИ у отдельного участка

Если владелец хочет изменить тип использования своего участка, он может подать заявление в многофункциональный центр (МФЦ) или в отдел регистрации прав в Росреестре. Процедура включает:

• Подготовку технической документации (кадастровый план, схемы расположения построек, экологическое заключение).
• Согласование с местным органом самоуправления (если требуется, например, для изменения сельскохозяйственного назначения на жилое).
• Получение разрешения на изменение ВРИ от регионального органа по земельным ресурсам.
• Регистрация изменений в ЕГРН;

Объединение (консолидация) участков с разными ВРИ

Объединить два или более участков, каждый из которых имеет свой ВРИ, можно только после приведения их к единому виду использования. Схема действий:

1. Анализ текущего ВРИ всех участков.
2. Определение желаемого единого ВРИ (например, перевод сельскохозяйственного участка в подвижное подземное хранилище).
3. Подача совместных заявок на изменение ВРИ для каждого участка.
4. После получения согласований – подача заявления на объединение в Росреестр (форма № 40‑П).
5. Получение нового кадастрового номера и регистрации единого ВРИ.

Разделение участка с разными ВРИ

Если один участок имеет несколько ВРИ (например, часть под сельскохозяйственное использование, часть – под коммерческую застройку), то:

• Необходимо оформить разделение по границам и задать каждому новому участку отдельный ВРИ.
• Для каждой части требуется отдельное согласование с органами, отвечающими за соответствующий вид использования.

Ограничения и запреты

Не каждый ВРИ может быть изменён «по желанию» собственника. Закон 295‑ФЗ выделяет несколько категорий, где изменение запрещено или сильно ограничено:

• Охраняемые территории – изменение ВРИ возможно только по решению федеральных органов и после проведения экологической экспертизы.
• Земли, находящиеся в собственности государства (например, земельные участки обороны) – изменение ВРИ требует постановления правительства РФ.
• Участки, находящиеся в зоне риска (наводнения, оползни) – изменение ВРИ допускается после получения специального заключения о безопасности.
• Участки, занятые под социально значимые объекты (школы, больницы) – изменение ВРИ ограничено нормативными документами регионального планирования.

Пошаговая инструкция для владельца

Шаг 1. Сбор информации

Получите выписку из ЕГРН, где указаны текущие ВРИ, кадастровый номер, площадь и границы участка. Это можно сделать через портал Госуслуги Росреестра.

Шаг 2. Оценка возможности изменения

Обратитесь к региональному земельному плану (ПЗУ) и к классификатору видов использования, опубликованному Минэкономразвития (12 апреля 2025 г.). Если желаемый ВРИ присутствует в классификаторе и не запрещён нормативами, переход возможен.

Шаг 3. Подготовка документов

• Технический паспорт участка.
• Экологическое заключение (при необходимости).
• План изменения границ (если планируется объединение/разделение).
• Согласования с муниципальными органами (решение собрания жителей, если требуется).

Шаг 4. Подача заявления

Заявление подаётся в региональный орган по земельным ресурсам (например, Департамент земельных ресурсов в Московской области). При подаче укажите:

1. Текущий ВРИ.
2. Желаемый ВРИ.
3. Обоснование необходимости изменения (проект строительства, изменение хозяйственной деятельности и т.д.).

Шаг 5. Ожидание решения

Срок рассмотрения заявления обычно составляет 30 дней, но может быть продлён до 60 дней в случае необходимости дополнительной экспертизы.

Шаг 6. Регистрация изменений

После получения положительного решения оформляете акт изменения ВРИ и подаёте его в Росреестр для внесения записи в ЕГРН. После регистрации получаете новый кадастровый номер (если был объединён участок) и подтверждающий документ.

Практические примеры

Подмосковье: массовое изменение ВРИ

За 11 месяцев 2026 г. более 9 тыс. собственников в Подмосковье изменили ВРИ своих участков. Большинство запросов касалось перехода от сельскохозяйственного назначения к жилому, что связано с ростом спроса на загородную недвижимость.

Вологодская область: изменение вида использования в сельскохозяйственных угодиях

Губернатор Вологодской области подписал указ о внедрении изменений в ВРИ сельскохозяйственных земель (Н Д08‑1995). В результате более 450 фермеров получили возможность использовать часть своих полей под тепличное производство.

Московская область: 453 владельца изменили ВРИ в январе 2025 г.

Эти изменения были предшественниками массового перехода к новому классификатору, что облегчило процесс получения разрешений на строительство небольших коттеджных поселков.

Что делать, если изменение ВРИ отклонено?

• Получить официальное обоснование отказа (часто связано с несоответствием ПЗУ или экологическими ограничениями).
• Подготовить дополнительную экспертизу или изменить проект, устранив замечания.
• Обратиться в апелляционный орган (например, в региональный суд) в течение 30 дней с момента получения отказа.

Перераспределить земельные участки с разными видами разрешенного использования в России возможно, но процесс строго регламентирован законом № 295‑ФЗ от 2025 г., вступившим в силу 1 марта 2026 г. Необходимо:

1. Точно знать текущий ВРИ и желаемый ВРИ.
2. Оценить соответствие изменения региональному плану и классификатору.
3. Подготовить полный пакет документов, включая согласования и экспертизы.
4. Следовать установленным срокам подачи и ожидания решений.
5. В случае отказа – подготовить апелляцию.

Только соблюдая эти шаги, владелец сможет законно изменить или объединить земельные участки, что открывает новые возможности для развития бизнеса, строительства и сельского хозяйства.

Полезные ссылки

• Официальный портал Росреестра
• Министерство экономического развития РФ – классификатор ВРИ
• Текст Федерального закона № 295‑ФЗ от
• Земельный кодекс РФ (обновлённая глава о ВРИ)