С 1 января 2026 года правила возврата НДФЛ при покупке жилья несколько уточнились, но базовые механизмы для пенсионеров остались прежними. Ниже вы найдёте пошаговую инструкцию, реальные лимиты, сроки и подводные камни, которые ФНС редко озвучивает «сразу».
Кто имеет право на вычет?
Основное условие: чтобы вернуть 13 % от стоимости квартиры, у пенсионера должен был или должен быть доход, с которого уплачен НДФЛ по ставке 13 %. Варианты:
- работающий пенсионер (официальная зарплата);
- неработающий пенсионер, но у него есть трудоустроенный супруг/супруга;
- дополнительный доход: сдача жилья (договор найма с НДФЛ), дивиденды, продажа имущества и т. д.;
- вы вышли на пенсию, но покупка совершена не позднее трёх календарных лет до года подачи декларации.
Важно: само пенсионное обеспечение НДФЛ не облагается, поэтому на него вычет не «наматывается».
Максимальная сумма, которую можно вернуть
| Вид расходов | Предел по расходам | Максимальный вычет (13 %) |
|---|---|---|
| Покупка квартиры / строительство дома | 2 000 000 ₽ | 260 000 ₽ |
| Проценты по ипотеке (закрытым кредитам после ) | 3 000 000 ₽ | 390 000 ₽ |
Почему пенсионерам разрешён «обратный перенос»
Статья 220 НК РФ + Федеральный закон № 212-ФЗ дают пенсионерам «бонус»: можно подать не три, а четыре декларации сразу:
- за год покупки жилья;
- за три предыдущих календарных года.
Пример: купили квартиру в 2025 г., вышли на пенсию в 2024 г. В 2026 г. подаём декларации за 2025, 2024, 2023 и 2022 гг. и забираем всю «закрытую» НДФЛ-переплату.
Пошаговая инструкция оформления Шаг 1. Проверка реквизитов
Убедитесь, что расчёты проходили через банк, с которым у ФНС есть соглашение (список публикуется на официальном сайте ФНС). Иначе выплату могут заморозить.
Шаг 2. Подготовить пакет документов - 3-НДФЛ за каждый год (заполняется в ЛК налогоплательщика или через «Декларацию-онлайн»);
- справка 2-НДФЛ от работодателя или расчёты по иным доходам;
- ЕГРН/выписка из Росреестра на квартиру (заказать на rosreestr.gov.ru);
- договор купли-продажи + акт приёма-передачи (или ДДУ, если это новостройка);
- платёжные документы (банковские выписки о переводе денег продавцу, квитанции);
- если ипотека – кредитный договор и справка об уплаченных процентах;
- заявление на возврат НДФЛ по форме ФНС (КНД 1150058).
Шаг 3. Подача
Варианты:
- Онлайн через Личный кабинет на nalog.ru (подпись КЭП или Госуслуги).
- Лично в любой инспекции по месту жительства, МФЦ или через «Почту России» заказным письмом.
Шаг 4. Ожидание и контроль - ФНС проводит камеральную проверку в течение 3 месяцев.
- Ещё 1 месяц на зачисление денег на счёт, указанный в заявлении.
Когда вычет не дадут
Квартира куплена у:
- супруги, родителей, детей (включая усыновлённых);
- бабушки/дедушки, внуков, родных/сводных братьев и сестёр;
- у себя самого (по договору «купля-продажа» между долями).
Жизненные кейсы Кейс 1. Работающий пенсионер
Ирина Петровна, 62 г., работает бухгалтером. В 2025 г. купила квартиру за 3 млн ₽. Зарплата 60 тыс. ₽/мес → НДФЛ за год 93 600 ₽. Подала декларацию за 2025 г. и получила 93 600 ₽ в июне 2026 г. Остаток 166 400 ₽ будет возвращаться каждый год, пока не «обнулится».
Кейс 2. Неработающий пенсионер с работающим мужем
Анатолий, 65 л., на пенсии. Жена работает. Квартира оформлена на Анатолия. Возвращаем вычет через НДФЛ супруги: за 2025 г. (жильё купили в 2025 г.) + 2024, 2023, 2022 гг. В итоге семья забрала 240 000 ₽ за 4 года.
Кейс 3. Покупка до пенсии
Виктор купил квартиру в 2021 г., вышел на пенсию в 2023 г. Подал декларации в 2024 г. за 2021-2023 гг. и вернул всю положенную сумму 260 000 ₽.
Чек-лист перед походом в ФНС - ✓ Проверены реквизиты банка-сделки.
- ✓ Квартира не куплена у близкого родственника.
- ✓ Есть хотя бы один год с НДФЛ за последние 4 года.
- ✓ Подготовлены 3-НДФЛ и остальные документы в PDF.
- ✓ Указан корректный расчётный счёт в заявлении на возврат.
Даже если вы уже на пенсии, государство готово вернуть до 260 000 ₽ (и ещё до 390 000 ₽ за ипотечные проценты), если выполнены три простых условия:
- Жильё куплено не у «семейного» продавца.
- У вас (или супруга/-и) есть уплаченный НДФЛ за последние 4 года.
- Документы поданы правильно и в срок.
Не откладывайте: чем позже подадите, тем меньше «запас» лет останется для переноса вычета. Если сомневаетесь, запишитесь на бесплатную консультацию на сайте ФНС или через любой МФЦ.
Информация актуальна по состоянию на г. Перед подачей документов уточняйте изменения на nalog.gov.ru.