Каждый собственник рано или поздно сталкивается с необходимостью произвести какие-либо действия со своей долей в недвижимости․ Особенно сложным становится вопрос, когда речь идет об ипотечной квартире, где кроме собственников присутствует еще и заинтересованное лицо, банк-кредитор․ В этой статье разберемся, можно ли отписать долю в ипотечной квартире, какие существуют ограничения и какие шаги необходимо предпринять․
Что значит «отписать долю»?
Под «отписанием доли» обычно понимается переход права собственности на часть недвижимости от одного лица к другому․ Это может быть:
- дарение доли родственнику или третьему лицу;
- продажа доли;
- передача доли в счет погашения долга;
- отказ от доли в пользу другого собственника․
В случае ипотеки любые действия с долей в квартире регулируются не только Гражданским кодексом РФ, но и ипотечным договором, а также законом об ипотеке․
Основное ограничение: согласие банка
Ключевое ограничение при отчуждении доли в ипотечной квартире — необходимость получения письменного согласия банка․ Это прямо следует из статьи 29 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»:
«Передача предмета ипотеки в собственность другого лица допускается только с согласия залогодержателя»․
Почему банк важен?
Ипотека — это обеспечительный залог по кредиту․ Банк выдает деньги под залог квартиры․ Если один из собственников выйдет из состава участников:
- может пострадать обеспечение кредита;
- понизится платежеспособность заемщиков;
- усложнится взыскание по долгу в случае просрочки․
Какие бывают ситуации?
Отказ от доли в пользу созаймщика или супруга
Если вы созаймщик или супруг созаймщика, и хотите отказаться от доли в пользу другого участника ипотеки, это возможно, но:
- нужно согласие банка;
- должно быть оформлено нотариально;
- обязательно обновление выписки ЕГРН․
Продажа доли третьему лицу
Это наиболее сложный вариант․ Как правило, банк не дает согласие на продажу доли третьему лицу, если:
- оно не вписывается в условия ипотечного договора;
- новый владелец не согласен стать созаймщиком;
- его доход недостаточен для обслуживания кредита․
Доля была выделена по материнскому капиталу
Если квартира приобретена с использованием материнского капитала, то выделение долей детям и супругу обязательно․ Однако:
- доли детей нельзя отчуждать без разрешения органов опеки;
- если доля выделена, но квартира все еще в ипотеке — действуют двойные ограничения: и банка, и органа опеки․
Алгоритм действий: как отписать долю
Шаг 1․ Получите согласие банка
Обратитесь в банк с письменным запросом․ Потребуются:
- выписка из ЕГРН;
- ипотечный договор;
- паспорт заявителя;
- документы на квартиру;
- справка о состоянии задолженности по кредиту․
Шаг 2․ Подготовьте договор
Если согласие получено — составляется:
- договор дарения;
- договор купли-продажи;
- или соглашение о разделе имущества (в случае развода)․
Шаг 3․ Зарегистрируйте переход права
Обратитесь в МФЦ или Росреестр с:
- заявлением;
- договором;
- согласием банка;
- квитанциями об оплате госпошлины․
Шаг 4․ Обновите ипотечный договор
Если доля переходит к новому собственнику, банк может потребовать:
- нового ипотечного договора;
- включения нового участника в обязательства по кредиту․
Что нельзя делать с долей в ипотечной квартире
Категорически запрещено:
- отчуждать долю без согласия банка;
- дарить доли детей без согласия органа опеки;
- завещать долю в ипотечной квартире без уведомления банка;
- продавать долю юридическому лицу без согласия залогодержателя․
Да, можно, но с рядом условий:
- Необходимо согласие банка․
- Должны быть соблюдены все требования ипотечного договора․
- Если квартира куплена на материнский капитал, согласие органа опеки․
- Необходимо нотариальное оформление и регистрация в Росреестре․
Если вы сомневаетесь — обратитесь к ипотечному юристу․ Он поможет избежать ошибок и ускорить процесс․
Если у вас остались вопросы по теме «Можно ли отписать долю в ипотечной квартире», напишите в комментариях, мы постараемся ответить․