Многоквартирный дом — это объект недвижимости, который условно делится на две части:
- индивидуальные квартиры (обособленные помещения), право собственности на которые оформляется в общем порядке;
- общее имущество дома (кровля, фасады, подъезды, инженерные сети, придомовая территория и т.д.), которое «прикреплено» ко всем квартирам и не может быть отделено.
Следовательно, полностью оформить право собственности именно на «весь» многоквартирный дом в едином лице можно только в случае, если вы являетесь собственником всех помещений в нём. Во всех остальных ситуациях вы становитесь совладельцем общего имущества наряду с другими собственниками квартир.
Когда возможно единоличное владение домом
Дом построен на индивидуальном земельном участке
Допустим, вы владеете участком ИЖС или ЛПХ и возвели на нём жилой дом, разделённый на несколько квартир. Пока вы:
- имеете техническое заключение о том, что строение не подлежит разделу на самостоятельные объекты (единый кадастровый номер);
- не передавали никому доли в праве (не продавали квартиры);
— полностью оформляете право собственности на дом как на единую недвижимость через Росреестр.
Выкупили все квартиры в ранее многоквартирном доме
Если в результате сделок вы стали единственным собственником всех помещений, то:
- совещанием единственного собственника принимается решение о реорганизации дома из «многоквартирного» в «одноквартирный»;
- вносится изменение в ЕГРН: закрываются кадастровые записи отдельных квартир, открывается запись на дом как на единый объект.
Классический многоквартирный дом: право собственности на долю общего имущества
Автоматическое возникновение доли
Если вы:
- приобрели квартиру в доме, построенном по Градостроительному кодексу РФ;
- прошли регистрацию перехода права в Росреестре;
то одновременно становитесь:
- собственником квартиры;
- совладельцем общего имущества (ст. 36 ЖК РФ) пропорционально площади вашей квартиры.
Как документально оформляется общее имущество
Отдельных свидетельств или выписке на долю в подъезде, лифте, крыше не выдаётся. Ваша доля:
- закреплена в ЕГРН в графе «Сведения о правах на общее имущество в многоквартирном доме»;
- подтверждается техническим планом дома и постановлением правления ТСЖ/управляющей компании.
Пошаговая схема: если вы строите или покупаете новый многоквартирный дом
- Получение Разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (застройщик).
- Кадастровый учёт дома поэтажным планом: каждая квартира получает индивидуальный кадастровый номер.
- Регистрация права застройщика на объект (если строительство велось по долевому участию — дольщики регистрируют свои квартиры после получения ключей).
- Переход права к собственникам через ДДУ или уступку прав требования.
- Автоматическое возникновение доли в общем имуществе без дополнительных действий.
Распространённые ошибки
- Ошибка 1: «Хочу оформить подвал на себя». Подвал, часть общего имущества. Выделить его в собственность можно только при реорганизации дома или решении общего собрания, если площадь технически обособлена.
- Ошибка 2: «Прописан, значит, частично владею домом». Регистрация (прописка) не создаёт права собственности.
- Ошибка 3: «Оформлю часть фасада под рекламу». Фасад, общее имущество; для размещения рекламы нужно согласие всех собственников и решение общего собрания.
Как проверить свою долю в ЕГРН
- Зайдите на официальный сайт Росреестра или сервис «Госуслуги».
- В разделе «Справочная информация по объектам недвижимости» введите кадастровый номер вашей квартиры.
- В выписке из ЕГРН найдите графу «Общее имущество в МКД» — вы увидите, что доля закреплена без указания конкретных квадратных метров, но пропорционально площади квартиры.
Оформить право собственности на «весь» многоквартирный дом в одни руки возможно только в случае, если вы владеете всеми помещениями в нём. Во всех остальных случаях вы становитесь собственником своей квартиры и совладельцем общего имущества. Дополнительных документов на долю в подъезде, крыше или фасаде получать не нужно, она привязана к праву собственности на квартиру и подтверждается записью в ЕГРН.