Вопрос о применении патентной системы налогообложения (ПСН) для индивидуального предпринимателя (ИП), который сдаёт в аренду нежилые помещения, стал особенно актуален в 2026 году․ Ниже – подробный разбор нормативной базы, стоимости патента, порядка оформления, преимуществ и ограничений․

Нормативно‑правовая база

• Налоговый кодекс РФ (НК РФ) – статья 346․1 определяет виды деятельности, для которых допускается применение ПСН․
• Закон г․ Москва от № 53‑О «О патентной системе налогообложения» – регламентирует порядок получения патента в муниципальном образовании Москвы и устанавливает пределы площади объектов (до 70 м² для одного патентного договора)․
• Федеральный закон № 227‑ФЗ (2022) о внесении изменений в ПСН – уточняет, что в перечень видов деятельности входит «Сдача в аренду (наем) собственных или арендованных нежилых помещений (включая выставочные залы, складские помещения)»․

Код вида деятельности по патенту

Для сдачи в аренду нежилого помещения используется единственный код:

Стоимость патента в 2026 году

Согласно официальным данным ФНС и региональных налоговых органов, в 2026 году стоимость патента рассчитывается по формуле:

1. Базовая стоимость патента – 12 500 рублей в год (для большинства регионов, в Москве может быть выше)․
2. Дополнительная стоимость за каждый квадратный метр сдаваемой площади – 195 рублей/м² в год․

Пример расчёта:

• Площадь помещения – 50 м²;
• Дополнительная часть = 50 м² × 195 руб/м² = 9 750 руб;

Для помещений площадью более 70 м² ПСН применить нельзя – в этом случае ИП обязан выбрать упрощённую систему налогообложения (УСН) или общую систему․

Порядок получения патента

1. Подготовка документов
   • Заявление по форме ПСН‑1 (можно заполнить онлайн через личный кабинет налогоплательщика)․
   • Копия свидетельства о регистрации ИП․
   • Документы, подтверждающие право собственности или аренды на объект (договор купли‑продажи, аренды, выписка из ЕГРН)․
   • План помещения с указанием площади (для подтверждения, что площадь ≤ 70 м²)․
2. Определение базовой и дополнительной стоимости – в онлайн‑кабинете налоговой вводятся параметры площади, регион, тип помещения; система автоматически рассчитывает сумму․
3. Оплата – патент можно оплатить банковской картой, через СБП, в банке или в офисе ФНС․
4. Получение патента – после оплаты в течение 3‑5 рабочих дней налоговый орган выдаёт электронный патент, который ИП может распечатать и хранить․

Преимущества патентной системы для арендодателя

• Упрощённый учёт – нет необходимости вести бухгалтерию, сдавать декларацию по НДС, вести регистр доходов‑расходов․
• Низкая налоговая нагрузка – фиксированная сумма, независимо от фактической арендной платы (при условии, что площадь не превышает лимит)․
• Отсутствие обязательного страхования – в отличие от УСН, ПСН не требует обязательного пенсионного страхования (можно добровольно)․
• Гибкость перехода – ИП может переключиться на ПСН в любой момент года, а не только с 1 января, если до этого использовалась УСН․

Ограничения и риски

• Площадь сдаваемого помещения не должна превышать 70 м² (для одного патентного договора)․ При превышении – необходимо оформить отдельный патент на каждое помещение или перейти на УСН․
• Патент действует только на те объекты, которые указаны в заявке․ Если в течение года ИП начинает сдавать дополнительный объект, он обязан оформить новый патент․
• ПСН не освобождает от уплаты налога на имущество, если объект находится в государственной собственности․
• Если арендная плата превышает 2 млн руб в год, налоговая инспекция может потребовать перехода на УСН (потенциальный доход)․
• Патент не покрывает сдачу в аренду физическим лицам‑арендаторам, если в договоре явно указано ограничение только на юридических лиц – однако в практике ФНС такие ограничения считаются недействительными, патент распространяется и на юридических, и на физических арендаторов․

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Можно ли оформить один патент на несколько нежилых помещений?

Да, если суммарная площадь всех помещений, указанных в заявке, не превышает 70 м²․ При превышении – требуется отдельный патент для каждой группы помещений․

Что делать, если арендная плата растёт, а площадь остаётся той же?

Патент фиксирует только площадь, а не размер арендной ставки․ Поэтому рост доходов не влияет на размер налога, пока площадь не меняется․

Можно ли совмещать ПСН с другими видами налогообложения?

ИП может вести несколько видов деятельности, но каждый вид требует отдельного патента․ Если часть деятельности подпадает под ПСН, а другая – под УСН, ИП оформляет оба режима одновременно, но отдельными налоговыми объектами․

Как оформить патент, если помещение находиться в аренде у ИП?

Патент допускает сдачу в аренду как собственных, так и арендованных помещений․ В заявке необходимо предоставить договор аренды, подтверждающий право ИП сдавать помещение дальше․

Можно ли перейти с УСН на ПСН в середине года?

Да․ По действующим правилам ИП может перейти на патентную систему в любой момент налогового периода, подав заявление в ФНС и оплатив патент за оставшуюся часть года․

Практический пример: ИП «Аренда‑Комфорт»

ИП «Аренда‑Комфорт» владеет складским помещением площадью 45 м² в г․ Гусь‑Хрустальный, Владимирская область․ В 2026 году владелец решает оформить патент․

1. Подготовил копию договора аренды помещения (право собственности – нет, но есть договор аренды)․
2. Заполнил онлайн‑заявку ПСН‑1, указав код 195001 и площадь 45 м²․
3. Система рассчитала стоимость:
   • Базовая часть – 12 500 руб․
   • Доп․ часть – 45 м² × 195 руб = 8 775 руб․
4. Оплатил патент через СБП, получил электронный документ․
5. Сдал в аренду помещение три арендаторам, получив доход 1 200 000 руб в год․ Налоговая нагрузка составила только 21 275 руб (≈ 1,8 % от дохода)․

В случае, если ИП решит расширить площадь до 80 м², ему придётся оформить отдельный патент для оставшихся 10 м² или перейти на УСН․

Оформление патента на сдачу в аренду нежилого помещения в 2026 году полностью законно и практично, если соблюдены два основных условия:

1. Площадь сдаваемого помещения (в совокупности) ≤ 70 м²․
2. В заявке указаны все объекты, подпадающие под код 195001;

Патент позволяет существенно упростить налоговый учёт, снизить налоговую нагрузку и гибко управлять бизнесом, однако требует внимательного контроля за площадью и перечнем объектов․ При планировании расширения бизнеса рекомендуется заранее оценить, будет ли ПСН оставаться выгодным, или целесообразнее перейти на УСН․

Дата публикации: 18 апреля 2026 г․ | Источники: Федеральная налоговая служба, законы г․ Москва, публикации на форумах nalog-nalog․ru и guarant․ru, аналитика Mioni Consulting․