Каждый дольщик рано или поздно сталкивается с вопросом: «А обязан ли я подписывать акт приёмки-передачи, если в новостройке обнаружены дефекты?» С 1 июля 2023 года вернулись «старые» правила приёмки, и теперь всё зависит от того, существенные или несущественные недостатки выявлены. Ниже — подробная инструкция, что делать в 2026 году.

Какие недостатки считаются существенными

Согласно ч. 3 ст. 7 ФЗ-214, дольщик вправе отказаться от исполнения договора долевого участия (ДДУ), если объект имеет существенные недостатки.

Перечень существенных дефектов:

• Конструктивные нарушения: трещины несущих стен, проседание перекрытий;
• Нарушение нормативных требований: отклонение высоты этажей, несоответствие площади более чем на 5 %;
• Невозможность проживания: отсутствие отопления, водоснабжения, канализации;
• Неустранимые или дорогостоящие дефекты: протечки в местах примыкания стеклопакетов, грибок на несущих конструкциях.

Несущественные недостатки: когда всё-таки придётся подписать

Если дефекты не влияют на возможность проживания и устраняются за разумное время (обычно 30–45 дней), застройщик может:

1. Составить односторонний акт приёмки-передачи по истечении 2 месяцев с момента уведомления дольщика (ст. 8 ФЗ-214).
2. Не обязан предоставлять «идеальное» жилье, если договором предусмотрена передача без чистовой отделки.

Важно: суды расценивают уклонение от приёмки квартиры с несущественными дефектами как злоупотребление правом (см. практику КонсультантПлюс 2026 г.).

Пошаговый алгоритм действий дольщика

Шаг 1. Подготовьтесь к осмотру

• Забронируйте независимого технического эксперта из реестра НОПРИЗ или НОСТРОЙ;
• Возьмите договор ДДУ и техническое задание (проектная декларация).

Шаг 2. Составьте акт осмотра

Сделайте:

• Фото/видео всех дефектов;
• Акт осмотра в 2-х экземплярах: один застройщику, один себе;
• Если застройщик отказывается подписывать — зафиксируйте отказ на камеру и отправьте письменное уведомление по почте с уведомлением о вручении.

Шаг 3. Требуйте устранения

Сроки устранения по умолчанию:

Неустранено в срок? Дольщик вправе:

• устранить самостоятельно и взыскать расходы с застройщика;
• потребовать неустойку 1/300 ключевой ставки ЦБ за каждый день просрочки;
• расторгнуть ДДУ, если дефекты признаны существенными.

Что изменилось в 2026 году

• Возврат к старым правилам: закон от 1 июля 2023 г. окончательно отменил «либеральный» порядок 2021–2023 гг.
• Усилена судебная практика: суды стали чаще признавать уклонение от приёмки злоупотреблением права при наличии только косметических дефектов.
• Фиксация отказа застройщика: если застройщик не подписывает акт осмотра, достаточно видеозаписи и курьерского уведомления — это снимает обязанность дольщика приходить повторно.

Примеры из судебной практики

Кейс 1: «Трещина в стене толщиной 2 мм»

Суд: «Трещина не нарушает несущую способность, устраняется шпаклёвкой за 1 день. Отказ дольщика от приёмки, злоупотребление правом» (АС Московского округа, 2026).

Кейс 2: «Отсутствие отопления в январе»

Суд: «Невозможность проживания зимой — существенный недостаток. Дольщик вправе расторгнуть ДДУ и взыскать полную стоимость квартиры + неустойку» (АС Санкт-Петербургского округа, 2026).

Чек-лист: когда вы можете не подписывать акт

1. Дефект признан существенным экспертом из НОПРИЗ;
2. Застройщик не устранил недостатки в установленный срок;
3. Вы своевременно направили письменное уведомление о причинах отказа и потребовали новую дату приёмки.

Да, вы можете не принимать квартиру с недостатками, но только если они действительно существенны. При несущественных дефектах риск высок, что суд встанет на сторону застройщика. Поэтому обязательно пригласите технического эксперта, зафиксируйте всё документально и действуйте по алгоритму выше.

Статья подготовлена по материалам КонсультантПлюс, Domofond.ru, судебной практике 2021–2026 гг. Дата актуальности: .