В последние годы в России активно развивается сельский туризм и агротуризм․ Многие фермеры и владельцы сельхозучастков задаются вопросом: можно ли превратить часть земли, предназначенной для сельскохозяйственного производства, в коммерческую базу отдыха (глэмпинг, кемпинг, экодомики, дома у озера и т․д․)? В этой статье мы разберём актуальное законодательство, практические условия и пошаговый алгоритм реализации проекта․

Правовая база

1․1 Федеральный закон от № 318‑ФЗ

Закон «Об основах туристской деятельности в Российской Федерации» вводит понятие агротуризма и уточняет, что:

• агротуризм – посещение сельской местности в целях отдыха, приобщения к традиционному укладу жизни, ознакомления с работой сельхозтоваропроизводителей и (или) участия в сельхозработах без извлечения материальной выгоды;
• фермеры могут оказывать услуги по временному размещению, организации досуга, экскурсионных и иных видов отдыха;
• данные услуги подпадают под государственную поддержку развития сельского хозяйства․

1․2 Изменения от

В 2024‑м году приняты поправки к статьям 1 и 3․1 Федерального закона № 132‑ФЭ «Об основах туристской деятельности», которые:

• расширяют определение «сельского туризма», исключая требование, чтобы услуги оказывали исключительно сельскохозяйственные товаропроизводители;
• позволяют предпринимателям (туроператорам, управляющим глэмпинг‑проектами и т․п․) вести деятельность на сельхозземлях без изменения категории земли․

1․3 Дата вступления в силу

Все изменения действуют с 1 января 2022 года, а дополнительные поправки от 2024‑го года уже опубликованы и вступили в силу в том же году․

Что такое «база отдыха» на сельхозземле?

Под «базой отдыха» обычно понимают комплекс объектов, позволяющих гостям:

1. Размещение в домиках, коттеджах, юртах, палатках (глэмпинг);
2. Организацию досуга: рыбалка, походы, экскурсии, мастер‑классы по фермерским работам;
3. Обеспечение базовых сервисов: санузлы, кухня, пункт первой помощи, инфраструктура (дороги, электроснабжение, водоснабжение)․

Пример из реального рынка: участок 86 га у озера Лошково (стоимость 19,5 млн руб․) предлагается для создания комфортных домиков у воды․

Можно ли построить базу отдыха без изменения назначения земли?

Ответ: ДА, МОЖНО․ Согласно актуальному законодательству, для размещения временных туристических объектов (глэмпинг, кемпинг, палаточные лагеря) не требуется менять категорию «сельскохозяйственное назначение»․ Главное – соблюсти технические и санитарные нормы, а также получить разрешения на строительство (если объект считается стационарным) и на осуществление туристической деятельности․

Как получить разрешения?

4․1 Планы и согласования

• Технико‑экономическое обоснование (ТЭО) проекта – расчёт инвестиций, ожидаемого дохода, влияния на сельхозпроизводство․
• Согласование с местным органом исполнительной власти (администрация района/города) по вопросам изменения использования земель в пределах существующего назначения․
• Получение разрешения на строительство (если планируются постоянные постройки, такие как коттеджи, санузлы, столовые)․
• Регистрация субъекта предпринимательской деятельности в виде ООО/ИП, указание в ОКВЭД кодов 55․20 «Туризм», 01․61 «Деятельность по поддержке сельского хозяйства» и 01․62 «Сельскохозяйственное производство»․

4․2 Санитарно‑эпидемиологические требования

Для любой зоны размещения туристов необходимо согласовать проект с Роспотребнадзором: обеспечение водоснабжения, канализации, утилизации бытовых отходов, пожарной безопасности․

4․3 Экологические ограничения

Если участок находится в охраняемой зоне (заповедник, природный парк), требуется согласование с Росприроднадзором․ В случае «формальной полосы» (лес, болото) необходимо оформить служебные сервитуты для доступа․

Пошаговый план реализации проекта

Финансовые аспекты

• Инвестиционные затраты: покупка земли (пример – 2,95 млн руб․ за 11,5 га у озера Садибы), строительство домиков (от 2 млн руб․ за комплект), коммуникации․
• Окупаемость: средняя доходность глэмпинга в России составляет 12‑18 % годовых при загрузке 60‑70 %․
• Господдержка: в рамках программы развития сельского туризма предоставляются субсидии до 30 % от стоимости инвестиций (при соблюдении условий по занятости и развитию инфраструктуры)․
• При высоком курсе валют и низком рубле земельные активы становятся «надёжным» вложением – их стоимость растёт, а доход от туризма обеспечивает стабильный кэш‑флоу․

Примеры успешных проектов

• Глэмпинг на сельхозземле – проект, где владельцы построили несколько домиков у озера без изменения категории земли․
• Участок в Псковской области: 48 га на полуострове Ужо, собственный берег 1600 м (стоимость 11 млн руб․) – уже функционирует как «Кэмпинг с комфортом»․
• Озеро Лошково (86 га) – планируется развитие сети домиков‑сауна, площадок для рыбалки и экскурсионных маршрутов․

Возможные риски и как их минимизировать

С учётом последних законодательных изменений (ФЗ 318‑ФЗ, поправки 2024 г․) построить базу отдыха на сельскохозяйственной земле в России можно без необходимости переоформлять землю под иной вид использования․ Главное – правильно оформить разрешительные документы, обеспечить соответствие санитарным и экологическим требованиям, а также разработать экономически обоснованный бизнес‑план․

Если вы рассматриваете покупку участка под глэмпинг или агротуризм, обратитесь к специалистам, которые помогут пройти все этапы от выбора земли до запуска проекта․

Контактная информация

Телефон: +7 (812) -15‑70‑77

Сайт: ground‑best․ru

Полезные ссылки

• Участок 86 га у озера Лошково
• Продажа участков в Псковской области
• Глэмпинг без смены назначения земли
• Юридические аспекты продажи сельхозземель
• Влияние курса валют на стоимость земли

Удачной реализации проекта и приятного отдыха на природе!