Какие бывают формы совместного владения?

Долевая собственность

• Ключевое: доли каждого владельца прописаны в ЕГРН (например, ½, ⅓ и т.д.).
• Плюсы: можно распоряжаться своей долей независимо (продать, подарить, завещать).
• Минусы: при продаже доли нужно уведомить остальных собственников и дать им преимущественное право покупки.

Совместная собственность супругов

• Ключевое: доли не распределены, имущество принадлежит обоим супругам в равных долях.
• Плюсы: не требует нотариального удостоверения договора при продаже (если квартира куплена в браке).
• Минусы: распоряжаться можно только совместно, с подписью обоих супругов.

Способы оформить квартиру на двоих

При покупке новостройки

1. ДДУ в долях. В договоре долевого участия сразу указываются двое покупателей с конкретными долями.
2. Ипотека. Банк допускает до 4 со-заёмщиков; в ЕГРН вносится «долевая собственность» после регистрации права.

При покупке вторичного жилья

1. Обычная купля-продажа. В договоре прописываются два покупателя и их доли (½-½, 60/40 и т.д.).
2. Подарение в долях. Даритель может оформить подарок на двух лиц, указав доли в акте дарения.

Раздел уже существующей квартиры

• Соглашение о долевом владении. Если квартира раньше была в совместной собственности, супруги могут заключить соглашение и перевести её в долевую собственность (нотариус не требуется).
• Судебное установление долей. Если согласия нет, доли можно определить через суд.

Пошаговая инструкция 2026

Шаг 1. Проверьте исходные документы

• Закажите выписку из ЕГРН (онлайн через Росреестр или МФЦ), убедитесь, что нет обременений и арестов.
• Уточните режим собственности: долевая/совместная.

Шаг 2. Выберите доли и способ

Составьте письменное соглашение о долях (достаточно простого письма, заверенного у нотариуса при необходимости).

Шаг 3. Подготовьте договор

• Для покупки: договор купли-продажи с указанием долей.
• Для супругов: соглашение о разделе (если раньше была совместная собственность).
• Для наследников: соглашение о разделе наследства с нотариусом.

Шаг 4. Уведомите остальных собственников (если продаётся доля)

Отправьте уведомления по почте с уведомлением о вручении, приложив отказ от преимущественной покупки (если доля продаётся третьему лицу).

Шаг 5. Подайте документы в Росреестр

Подводные камни и как их избежать

• Отказ сособственника. Если один из владельцев против продажи доли, сделку можно оспорить в суде. Решение: получите письменный отказ или докажите, что уведомление было доставлено.
• Обязанность супруга. Даже если квартира оформлена на одного, но куплена в браке, второй супруг даёт нотариальное согласие.
• Налоговые последствия. При продаже доли до 3 лет владения придётся заплатить 13 % НДФЛ от прибыли. Решение: воспользуйтесь вычетом 1 млн руб. или подтвердите расходы.

Частые вопросы

Вопрос 1: Можно ли указать неравные доли (70/30)?

Да. Доли определяются по соглашению сторон и фиксируются в ЕГРН.

Вопрос 2: Нужна ли нотариусу для оформления долевой собственности между супругами?

Нет, если квартира уже в совместной собственности. Достаточно соглашения в простой письменной форме и подачи заявления в Росреестр.

Вопрос 3: Как оформить квартиру на двух неродственников?

То же самое, что и на родственников: договор купли-продажи/дарения с указанием долей → подача в Росреестр. Родство значения не имеет.

Оформить квартиру на двоих собственников можно без ограничений. Выберите долевую или совместную собственность, определите доли, подготовьте документы и подайте их в Росреестр. Соблюдайте процедуру уведомления сособственников и обязательно получите нотариальное согласие супруга, если квартира приобретена в браке. Тогда сделка пройдёт безопасно и быстро.

Помните: точные доли и порядок распоряжения имуществом лучше прописать сразу, чтобы избежать споров в будущем.