Многие собственники квартир по-прежнему путают личные квадратные метры с тем, что относится к общему имуществу многоквартирного дома. А между тем от правильного понимания состава общего имущества зависят ваши ежемесячные коммунальные расходы, ответственность за содержание и даже возможность изменить или переоборудовать помещение. Давайте разберёмся, что именно считается общим имуществом и почему это так важно на практике.
Базовое определение: что говорит закон
Согласно Жилищному кодексу РФ (ст. 36) и Гражданскому кодексу РФ (ст. 290), все собственники квартир и нежилых помещений одновременно являются долевыми собственниками общего имущества. Это означает:
- у вас есть собственная квартира, но также доля, в крыше, лифтах, лестницах, инженерных сетях и даже в земле под домом;
- ваш размер доли пропорционален площади вашей квартиры;
- распоряжаться этим общим имуществом можно только совместно — через общее собрание собственников.
Какие помещения и элементы точно входят в состав общего имущества
Перечень по ЖК РФ (ст. 36)
- Несущие конструкции: фундамент, стены, перекрытия, колонны, балки, крыша.
- Межквартирные лестничные клетки, лестницы, лифты, лифтовые шахты, коридоры.
- Технические подвалы и чердаки, если они обслуживают более одного помещения.
- Инженерные системы: стояки холодного и горячего водоснабжения, отопления, канализации, электросети, система пожаротушения, вентиляции.
- Механическое, электрическое, санитарное оборудование за пределами квартир, но обслуживающее весь дом.
- Земельный участок, на котором расположен дом, с придомовой территорией, дорожками, детскими и спортивными площадками, газонами.
- Коллективные автостоянки, гаражи, велопарковки, если они расположены на территории участка и предназначены для обслуживания дома.
Что часто путают
- Кладовки и чердачные помещения — если они оформлены в кадастровой выписке как самостоятельные объекты, могут не входить в общее имущество, но чаще всего всё-таки входят.
- Балконы и лоджии — не входят в общее имущество, если они примыкают к квартире и оформлены за конкретным собственником.
- Подвалы, переданные в аренду коммерсантам — входят в общее имущество, но управляющая компания не может сдать их без решения общего собрания.
Обязан ли кто-то «утверждать» перечень общего имущества?
Нет, отдельного постановления органов власти или общего собрания не требуется. Состав общего имущества определяется законом (ст. 36 ЖК РФ) и кадастровой выпиской на дом. Если собственники хотят уточнить или выделить в отдельную собственность какое-то помещение (например, бывший чердак под офис), тогда понадобится:
- Собрание собственников с кворумом не менее 2/3 голосов от общей площади.
- Утверждение нового технического паспорта БТИ.
- Государственная регистрация права собственности в Росреестре.
Почему важно знать, что входит в общее имущество
- Оплата ЖКУ. В квитанциях строка «Содержание и ремонт общего имущества» рассчитывается именно по доле в общем имуществе.
- Ремонт и модернизация. Капитальный ремонт лифтов, крыши или инженерных сетей финансируется за счет общего собрания собственников.
- Ответственность. Если кто-то повредил общедомовое имущество, ущерб взыскивают со всех собственников пропорционально доле, если виновный не установлен.
- Коммерческая аренда. Доход от аренды подвала или помещения на первом этаже должен распределяться между всеми собственниками, а управляющая компания не вправе оставлять его себе.
Как быстро проверить, относится ли помещение к общему имуществу
5 простых шагов:
- Кадастровая выписка: запросите в Росреестре по кадастровому номеру дома — в ней указан перечень помещений с назначением.
- Технический паспорт БТИ: смотрите графу «Помещения общего пользования».
- Проектная документация: чертежи ОС (общих систем) и экспликации.
- Протокол общего собрания: если ранее выделяли часть имущества, должно быть решение собрания.
- Управляющая компания: по запросу предоставляет акт разграничения балансовой принадлежности.
Часто задаваемые вопросы
Вопрос 1: «Крышу затопило, кто платит?»
Если причина — износ кровли, расходы берёт фонд капремонта. Если виноват сосед, установленный экспертизой, — только он.
Вопрос 2: «Можно ли продать свой «кусок» крыши или чердака?»
Нельзя: это долевая общая собственность, отчуждать можно только всем вместе или после выделения доли в натуре (оформление отдельного кадастрового объекта).
Вопрос 3: «Почему счёт за электричество в подъезде делят на всех?»
Электричество на освещение лестничных клеток, подъездов и работу лифтов — это общедомовые нужды, оплачиваются пропорционально площади каждой квартиры.
Любое помещение или элемент, который обслуживает больше одной квартиры, автоматически считается общим имуществом, если не оформлен в кадастровой выписке как отдельный объект недвижимости. Права и обязанности по такому имуществу возникают с момента приобретения любой квартиры в доме. Чёткое знание состава общего имущества защитит вас от лишних трат и даст понимание, что именно вы «созаимствовали» вместе с ключами от квартиры.
Обновлено 19 апреля 2026 г. 22:12 (по московскому времени)