С 2026 года размер материнского (семейного) капитала достиг 728 921,90 рубля; Эти деньги можно потратить на улучшение жилищных условий, в т.ч. на покупку квартиры у родственников. Однако закон устанавливает жёсткие условия: если сделка оформлена с нарушениями, Пенсионный фонд может отказать в перечислении средств, а впоследствии сделку могут признать недействительной. Ниже разберём, какие ограничения действуют в 2026 году и как провести покупку без риска оспаривания.
Кратко о главном
- Можно купить жильё у бабушки, дедушки, родителей, детей, братьев или сестёр.
- Нельзя покупать у супруга(и), бывших супругов, усыновителей, опекунов и попечителей.
- Сделка должна быть добросовестной: цена – рыночная, условия – реальные, деньги – фактически переведены.
- Квартира оформляется в долевую собственность всех членов семьи, включая детей.
Кто считается «родственником» по закону
Федеральный закон № 256-ФЗ разрешает покупать жильё у:
- Прямые восходящие и нисходящие: родители, дедушки/бабушки, дети, внуки.
- Полные и неполные родные братья и сестры.
- Усыновители и усыновлённые приравниваются к родителям/детям.
Запрещены любые сделки с супругом или бывшим супругом, а также с лицами, находящимися под опекой/попечительством покупателя.
Почему сделку могут оспорить
- Заниженная цена: ПФР сравнивает договор с кадастровой стоимостью и рыночными аналогами. Если цена < 70 % от кадастровой, потребуются дополнительные доказательства.
- Фиктивность: деньги фактически не перечислены либо возвращены обратно «через схему».
- Нарушение долевого принципа: квартира оформлена только на мать, а детей в ЕГРН не вписали.
- Мнимая сделка: родственник всё ещё проживает в квартире, не снимается с регистрационного учёта и не передаёт ключи.
Алгоритм безопасной покупки квартиры у бабушки (или другого родственника)
Шаг 1. Проверка объекта и участников
- Запросите выписку из ЕГРН – убедитесь, что бабушка/продавец является единоличным собственником, обременений нет.
- Сделайте нотариальное согласие остальных собственников, если квартира находится в долях (например, среди наследников).
- Получите справку об отсутствии задолженности по коммунальным платежам и капремонту.
Шаг 2. Оценка и подготовка документов
- Закажите независимую рыночную оценку (р/ч – до 5 000 рублей, срок – 3-5 дней).
- Если кадастровая стоимость выше оценки > 30 %, подайте обоснование: отчёт эксперта, фотографии, объявления аналогов.
Шаг 3. Подписание договора купли-продажи
Договор заключаеться в простой письменной форме, но лучше заверить у нотариуса (см. раздел «Почему нотариус – плюс»). В договоре:
- Чётко пропишите долевое участие всех членов семьи: мать – 1/3, отец – 1/3, ребёнок – 1/3.
- Укажите источник финансирования: «Оплата производится за счёт средств материнского (семейного) капитала».
- Добавьте пункт о передаче квартиры без обратного выкупа и аренды – это снимет подозрение в мнимости.
Шаг 4. Подача заявления в ПФР
Список документов 2026:
- Заявление по форме ПФР (заполняется онлайн через Госуслуги или лично).
- Договор купли-продажи + акт приёма-передачи.
- Оценка рыночной стоимости.
- Свидетельство о рождении всех детей (или паспорта старше 14 лет).
- Выписка из ЕГРН на новую квартиру с указанием долей всех членов семьи.
- Реквизиты счёта продавца в российском банке.
Срок рассмотрения – до 30 календарных дней. После одобрения ПФР перечисляет деньги продавцу напрямую.
Шаг 5; Регистрация права собственности
После получения денег продавцом:
- Семья подаёт заявление в Росреестр на регистрацию права собственности.
- Регистрация – 5–7 рабочих дней.
- Бабушка/продавец снимается с регистрационного учёта, новые собственники регистрируются.
Как избежать «родственного» риска: советы юриста
- Не используйте «серые» схемы с занижением цены или перечислением денег через третьих лиц.
- Нотариальное удостоверение договора – добровольное, но снижает риск оспаривания до минимума.
- Сохраняйте доказательства оплаты: платёжные поручения, выписки со счёта, чек нотариуса.
- Фиксируйте факт передачи ключей (акт приёма-передачи с датой и подписями, фото/видео).
Покупать квартиру у бабушки, дедушки или других близких родственников за материнский капитал можно и законно. Главное – соблюдать рыночную цену, вписать доли детей в ЕГРН и не использовать фиктивные схемы. При грамотной подготовке документов Пенсионный фонд одобрит перечисление средств, а сделка не вызовет вопросов ни у контролирующих органов, ни у будущих наследников.