Краткий ответ: да, россияне могут свободно приобретать недвижимость в Дубае без юридических ограничений. Ниже — подробная инструкция, чтобы сделка прошла безопасно и выгодно.
Юридические рамки: что разрешено гражданам РФ
- Фрихолд (Freehold): иностранцы, включая россиян, могут владеть квартирой полностью в 26 дизайнированных зонах Дубая (Downtown, Marina, JVC, Palm Jumeirah и др.).
- Лизхолд (Leasehold): аренда земли на 10–99 лет доступна в других районах.
- Юр. лицо: можно оформить объект как физлицо или на компанию в ОАЭ, включая свободные экономические зоны.
Что понадобится для сделки
Минимальный пакет документов
- Загранпаспорт (срок действия ≥ 6 месяцев).
- Виза ОАЭ (туристская или «инвесторская»).
- Адрес проживания в РФ и/или в Дубае (для курьерской доставки ключей и договоров).
Дополнительно при ипотеке
- Выписка из российского банка о доходах за 6–12 месяцев.
- Reference letter от российского банка.
Способы оплаты и валютный контроль РФ
Варианты расчёта
- 100 % наличный расчёт — самый быстрый способ, без одобрения банков.
- Безналичный перевод — через российский или эмиратский банк. В 2026 году валютный контроль РФ требует:
• использовать счёт-справку ФНС (до 1 млн $ в эквиваленте без декларации);
• при суммах выше оформлять транзитный счёт в уполномоченном банке РФ. - Ипотека в ОАЭ — доступна нерезидентам:
• первоначальный взнос 25–40 %;
• ставка 4,5–6,5 % годовых (фиксированная на 3–5 лет);
• срок до 25 лет;
• одобрение занимает 5–10 дней.
Пошаговая схема покупки
Шаг 1. Выбор объекта
Используйте проверенные платформы: DLD, Bayut, Property Finder. Рекомендуем привлечь лицензированного агента (RERA-агент);
Шаг 2. Бронирование
- Бронь 5–10 % стоимости фиксирует цену на 2–4 недели.
- Подписывается Form F (предварительный договор) на портале DLD.
Шаг 3. Сбор и подача документов
Агент формирует пакет: паспорт, виза, Form A (продавец–агент), Form B (покупатель–агент).
Шаг 4. Подписание SPA и оплата
- SPA (Sales & Purchase Agreement) регистрируется в DLD.
- Перевод средств через escrow-счёт застройщика.
Шаг 5. Оформление прав собственности
По готовности объекта вы получаете Title Deed — электронный или бумажный вариант.
Удалённая покупка: не выезжая из России
В 2026 году процесс дистанционной сделки полностью легален:
- Онлайн-выбор объекта через VR-туры и видеозвонки с агентом.
- Power of Attorney (доверенность) нотариально заверяется в РФ и апостилируется для ОАЭ.
- Документы подаются в DLD через электронный кабинет застройщика или агента.
- Ключи и Title Deed доставляются курьерской службой (DHL, FedEx).
Налоги и расходы после покупки
| Статья расходов | Размер |
|---|---|
| Регистрация в DLD | 4 % от стоимости + 580 дирхам |
| Агентское вознаграждение | 2 % (обычно оплачивает покупатель) |
| Годовой сервисный сбор | 10–25 дирхам/м² |
| Налог на недвижимость | 0 % для физлиц |
Топ-5 рисков и как их минимизировать
- Застройщик-банкрот — проверяйте репутацию в реестре DLD и выбирайте объекты с escrow-счётом.
- Задержка сдачи — оговорите неустойку 0,1–0,2 % за каждый день просрочки в SPA.
- Двойная продажа — подтверждайте регистрацию сделки в онлайн-кабинете DLD.
- Ограничения на вывод прибыли — используйте счета в банках с корр. связями в ОАЭ и РФ (Emirates NBD, Mashreq).
- Колебания курса рубля — фиксируйте цену в дирхамах или долларах моментально через банк-эквайер.
- Безвизовый режим до 90 дней для россиян.
- Нулевой налог на доход от аренды и продажи (если владеете > 3 года).
- Возможность получить визу инвестора (Golden Visa) при покупке от 750 000 дирхам (~205 000 $).
- Высокая ликвидность: прирост цен 8–12 % годовых в премиальных районах.